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2022年09月16日发布

事项：

国家统计局公布2022年1-8月全国房地产开发投资及销售数据，其中投资额9.1万亿元，同比降7.4%；新开工8.5亿平米，同比降37.2%；竣工3.7亿平米，同比降21.1%；土地购置面积5400万平方米，同比降49.7%；土地成交价款3819亿元，同比降42.5%；商品房销售面积8.8亿平米，同比降23.0%；销售额8.6万亿元，同比降27.9%；房企到位资金10.1万亿元，同比降25.0%。

平安观点：

投资端压力犹存，实质改善尚需等待。8月单月房地产投资同比降13.8%，降幅环比扩大1.5pct。分区域看，东部、中部、东北、西部单月投资分别降7.1%、10.7%、21.2%、29.4%，其中西部、东北降幅环比扩大。考虑上年基数持续降低，后续地产投资进一步下行空间有限；但在销售复苏缓慢、部分房企资金压力犹存的背景下，投资（包括拿地、开工）实质性复苏仍需等待。

新开工持续疲软，“保交楼”效果显现。上年低基数背景下，8月单月新开工仍同比降45.7%，连续5个月降幅超过40%，绝对值再创2009年11月以来新低。短期新开工或仍承压，但考虑已住宅开工未售库存降至极低水平，若销售端逐步改善，新开工有望逐步回升。竣工方面，7月以来郑州、沈阳等地积极推进项目复工，住建部亦推出政策性银行专项借款，带动8月单月竣工同比降幅环比收窄33.5pct至2.5%。考虑房企与项目资金偏紧，后续保交付政策仍需持续推进，销售改善亦为保交付的关键。

低基数下销售降幅收窄，政策有望持续发力。尽管疫情反复与个别行业事件冲击，但得益于基数降低与政策持续发力，8月单月全国商品房销售面积、销售额同比降22.6%、19.9%，降幅环比收窄10.6pct、7.4pct。分区域看，东部地区8月销售面积同比降幅环比收窄14.5pct至12.1%、表现最优，中部、西部降幅收窄2.1pct、2.5pct至22.5%、35.4%，东北降幅扩大12.2pct至37.4%。贝壳统计的50城二手房成交量7、8月连续两月正增长，印证市场成交有所改善。短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动，同时国民企、区域间楼市将延续分化，后续政策仍有望持续发力。

资金端同步改善，房贷利率持续降低。8月单月房企到位资金同比降21.7%，降幅环比收窄4.1pct，其中定金及预收款、个人按揭贷款分别同比降26.0%、18.2%，降幅环比收窄5.2pct、4.3pct，与8月单月销售、居民新增中长期贷款环比改善相印证。8月国内贷款同比降17.6%、降幅亦环比收窄19.2pct。8月全国首套、二套房贷利率分别同比下滑115BP、71BP至4.39%、5.10%，后续按揭利率仍有进一步下调空间。债务方面，9-12月境内地产债到期898亿元，同比降31%，房企偿债压力有所降低。

投资建议：受益低基数与“保交付”等政策推进，8月地产销售尤其竣工降幅收窄，但投资、开工延续低迷，亟需政策继续加码。投资建议方面，行情爬坡过程中存在震荡波动可能，但政策宽松的方向确定、低基数下销售修复的趋势确定、强信用的央国企及优质民企优势扩大趋势确定，个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、规模优势渐成、市场化能力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。产业链角度，房地产修复有望带来建材需求筑底改善，建议关注防水、管材、水泥行业龙头企业，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。

风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企业绩承压风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值、结算利润承压风险。3）政策呵护不及预期风险：若政策有效性不足，楼市调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。