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2022年08月23日发布

当前统计局披露的我国城镇人均住房建筑面积为39.8平米，但统计局所披露的城镇人均住房建筑面积实为户籍人口口径，我们认为城镇常住人口口径的数据能更好的反映我国居民真实的人均住房建面。因此，我们将城镇户籍人均住房建筑面积修正为城镇常住人均住房建筑面积（修正方法见附录），根据我们的测算，2021年城镇常住人口人均住房建筑面积约为31.1平米。假设得房率平均为80%，实际人均套内面积为24.9平米。而发达国家普遍在30平米以上，其中美国、英国、法国分别为52、40、37平米，日本、韩国分别为31、27平米。

假设在每年提升0.61平的基础上，预计2034、2053、2077年达日、英、美国水平。我们用线性拟合法来测算未来人均住房面积，得到未来三年：2022-2024年分别为31.7、32.3、32.9平米，2035、2050年预计分别可达39.6、48.7平。和海外国家对比，我们预计我国人均套内面积2034年达到日本的水平，2053年达到英国的水平，2077年达到美国的水平。

我们预测2022年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为5.6亿平/年。我们假设在总人口不变的情况下，纯粹由住房面积提升带来的新增需求=14.13亿人*新增人均住房面积，得到2022年后我国平均每年由人均住房面积提升带来的新增住房需求为5.55亿平米。

从结构来看，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求大于二线城市。我们对不同城市的城镇人均建筑面积进行测算，其中呈现明显趋势的城市我们按照拟合数值预测（北京、上海、广州、杭州、南京、郑州、福州、芜湖、金华、温州、烟台），其余无明显趋势的城市统一以0.8平的增量逐年递增。根据我们的测算，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求平均每年为1150万平/城，二线城市平均每年需要922万平/城。此外，我们还将各个城市的人均套内面积与发达国家水平进行对比，预计提升到发达国家水平仍需要超过10年，一线城市平均需要11年的时间才能提升至日本的水平，而提升到英国和美国的水平还需要30年和57年的时间；二线城市提升到日本的水平平均需要1年，提升到英国和美国的水平分别需要12年和31年。

【今日收评】

从大盘表现来看，今日（8月23日）申万房地产板块下跌0.91%，相对沪深300收益率为-0.42%；恒生地产板块下跌1.37%，相对恒生指数收益率为-0.58%。申万房地产板块中，央企、地方国企与民企涨幅均值分别为-0.98%、-0.18%、-0.29%。板块今日下跌，主要是由于本次5年期LPR下调并不足以解决当前地产困局，LPR继续下降才能改善预期。

从个股表现来看，主流A股房企今日涨跌幅均值为-1.14%，排名前三是金地集团、新城控股、绿地控股，涨跌幅分别为0.51%、-0.09%、-0.63%，其中绿地发布半年报，归母净利润同比下降49%，业绩表现优于行业，上半年压降有息负债178亿元，多方式保现金流安全底线。主流内房股今日涨跌幅均值为0.23%，排名前三是旭辉控股集团、建发国际集团、碧桂园，涨跌幅分别为7.44%、2.78%、0.39%。主流A股房企与内房股中金地、新城、旭辉与碧桂园均为中债增担保发债的首批示范民企。