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2022年08月16日发布

销售：商品房销售降幅再次扩大。7月单月商品房销售面积同比-28.88%，前值-18.28%；销售额同比-28.21%，前值-20.81%；销售均价单月同比0.94%，前值-3.10%。我们认为几个因素导致了7月销售数据再次向下：1）部分烂尾楼业主集体停贷事件持续发酵，对市场信心造成了显著的负面冲击；2）6月短期的疫情积压性需求与刺激性需求的部分释放，导致7月淡季下需求端面临压力。3）疫情反复下，经济不振，收入预期的减弱抑制了购房需求。4）房企信用危机持续爆发，动摇了购房者对期房按时竣工交付的信心，进而影响到销售；5）“买涨不买跌”的心理导致观望情绪进一步加重。

开发投资：新开工和投资都在加速下滑。7月单月新开工面积同比-45.39%，前值-45.08%；竣工面积同比-36.01%，前值-40.73%；开发投资同比-12.33%，前值-9.41%。我们认为，融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿，导致了拿地、新开工和竣工的能力与意愿持续走低。民营房企持续发酵的信用风险，导致了民营房企不仅没有能力拓展新项目，老项目的持续施工能力也受到了很大影响，放慢施工进度甚至是停工已经成为了较为普遍的现象。

到位资金：各渠道资金来源全面走弱，房企融资问题难见改善。7月单月到位资金同比-25.82%，前值-23.59%。市场的量价齐跌与房企流动性风险的频发，极大的影响了金融机构的信心与行动力，金融机构对于信贷投放的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，大量的民营房企很难得到银行等主流金融机构的信贷支持。我们认为，在当前信托和美元债等融资渠道快速收窄，银行信贷支持集中于高信用央、国企的情况下，除了加速销售实现回款外，融资困难的低信用民企只能是通过项目出售或者重组纾困的方式，间接获得流动性。

投资建议：我们认为，地方政府和金融机构正加速落地政治局会议提出的“稳定房地产市场”的指导方针，在“用足用好政策工具箱”的指导下，政策有望进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强。随着8月15日央行MLF中标利率下降10bp至2.75%，5年期LPR及房贷利率有望进一步下行。我们预计后续将有更多城市出台降低首付比例的政策。

我们持续推荐：1）具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。2）扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。在民企大规模暴雷和丧失拿地能力的当下，凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。