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2022年06月16日发布

销售：商品房销售仍处低谷，但单月跌幅有所收窄。5月单月商品房销售面积同比-31.77%，前值-39.0%；销售额同比-37.68%，前值-46.59%；销售均价单月同比-8.66%，前值-12.45%。我们认为，随着6月份疫情影响的逐渐消散、房企纾困力度的进一步加强、“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的陆续见效，疫情影响、房企信用危机、房价下跌以及宏观经济下行这几大不利因素都有望边际向好，后续的商品房销售情况有望进一步改善。

开发投资：单月投资同比跌幅有所收窄，但整体依旧低迷，竣工面积加速下滑。5月单月新开工面积同比-41.85%，前值-44.19%；竣工面积同比-31.26%，前值-14.19%；开发投资同比-7.8%，前值-10.06%。我们认为，疫情的反复、融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿，导致了拿地、施工和推盘意愿的走低。而房企在资金压力较大的情况下，将会主动降低达到预售条件项目的施工强度，放慢开发进度从而节省资金投入，这也是导致竣工加速下滑的重要因素。

到位资金：资金面持续紧张，但销售回款降幅有所收窄。5月单月到位资金同比-33.39%，前值-35.54%；定金及预收款和按揭贷款降幅收窄，但国内贷款和自筹资金单月跌幅进一步扩大。市场的量价齐跌与房企流动性风险的频发，极大的影响了金融机构的信心与行动力，金融机构“晴天送伞、雨天收伞”的谨慎态度，使得资金的支持依然局限于少数信用优质的房企，大量的民营房企很难得到银行等主流金融机构的信贷支持。我们认为，在当前信托和美元债等融资渠道冰封，银行信贷支持集中于高信用央、国企的情况下，除了加速销售实现回款外，广大低信用民企只能是通过项目出售或者合作的方式，间接获得流动性。

投资建议：

当前政府提振市场的决心已经较为清晰，我们相信供需两端的修复正在路上。从需求端来看，随着宏观经济的企稳，“稳增长”政策的持续落地以及需求端鼓励政策的持续出台，需求将会逐渐从高能级城市开始释放，带来销售的逐渐企稳。从供给端来看，土地市场方面，各地政府将会适度放松限价、降低配建要求、降低土拍门槛或者主动释放优质地块，给房企留足合理的利润空间。随着房企偿债高峰的过去以及房企纾困政策的不断落地，房企的资金问题有望逐渐缓解。土地市场也有望在央企国企的托底与优质民企再投资能力与意愿的恢复之下，开始企稳回升。

我们持续推荐三条投资主线：主线一：具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。主线二：扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。主线三：具有优质的经营体系，开发主业稳健，同时在地产运营和服务领域有所建树的混合所有制和民营房企，推荐万科A，金地集团，建议持续跟踪龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。