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2022年08月08日发布

本周核心观点

政策面：本周国家发改委和中央人民银行相继发布政策，分别强调监管体系及因城施策差别化信贷政策的建立。云南大理、江西九江、广东东莞、浙江绍兴、湖南长沙及河南省相应国家政策，发布预售资金监管等具体执行政策；本周房地产调控政策放松主要集中在地方层面，多为购房补贴政策。江西南昌、安徽潜山、浙江嘉兴、湖南长沙通过提供购房补贴降低居民购房成本。浙江杭州和湖州、河北沧州、福建福州、安徽六安调整住房公积金贷款政策，武汉发布人才购房优惠政策，吉林和北京发布购房贷款优惠政策。

基本面：本周新房成交环比增加，同比跌幅进一步收窄，二手房市场环比由正转负，同比增幅减小。本周全国30城新房成交面积环比+1.5%，环比较上周下降1pct，同比-12%，同比跌幅较上周收窄5pct。本周各线城市继续表现分化，一线城市回暖明显，二线城市同比降幅收窄，三线城市成交持续走弱。从重点监测的城市情况来看，深圳、惠州、珠海、杭州的城市新房成交面积环比增速超40%，表现良好。二手房市场同比增加，但增速有所下降。本周18城二手房成交面积153万平，环比-9.7%，同比+24.9%，同比增速下降5pct。一、二、三线城市环比较上周均有所下降，二线城市同比增速提升。土地市场成交面积累计同比增速降幅有所收窄，上周全国100大中城市2022年土地累计成交面积50362万平，同比降幅收窄至-19%，随着进入三季度，低基数效应开始显现。

板块行情：本周A股SW房地产下跌4.50%，跑输大盘4.18pct，表现靠后。恒生地产建筑业下跌1.89%，跑输大盘2.11pct，涨跌幅行业排名靠后。物管板块方面，恒生物业服务及管理下跌6.12%，跑输大盘6.35pct。本周AH股地产和物管板块重点跟踪股标的上涨个数均少于下跌个数。

本周观点：随着进入8月，本周30大中城市商品房成交面积继续上升，行业延续修复趋势，同比降幅收窄5个百分点。这是自7月第一周同比大幅下降以来，已经连续4周出现同比降幅收窄现象，可见已经进入长周期需求修复的趋势。本周多地释放购房补贴政策，平均放款周期已缩短至历史低位的25天，8月地产有望迎来更多利好，居民信心有望继续恢复。1）各地政府已经对停工断贷舆论进行了有效地控制，叠加8月有望出台具体的地产纾困基金的具体政策，8月地产行业整体有望迎来市场信心大幅提升；2）各地政策继续放松，多角度覆盖行业，包括居民购房补贴、购房贷款优惠、银行放款速度等，对行业整体修复起到积极促进作用。我们认为，自7月中央政治局出台“保交楼、稳民生”以来，“稳定房地产市场”已成为各地方政府下半年的重要工作，居民购房信心将呈现逐渐修复的趋势，8月各地放松政策及地产纾困基金政策或加速出台，8月-9月将成为市场提振信心的关键时期。投资建议方面，开发板块我们继续推荐“两头”：龙头：A-保利发展；H–中国海外发展、龙湖集团；优质区域小而美：A–天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）；H–越秀地产（深耕广州）。物业板块我们推荐头部低估标的：碧桂园服务、旭辉永升服务。中介板块我们推荐龙头标的：贝壳-W。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；个别房企信用事件或干扰板块整体估值修复；局部城市疫情反复影响房地产销售；断供潮持续演绎加剧购房者观望情绪。