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2022年08月08日发布

每周一谈：地产纾困进行时郑州设立纾困基金

近日，据多家媒体报道，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。该基金将按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县（市）据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。

纾困专项基金的多层级参与运作方式将放大母基金的资金规模，叠加“盘活危困房企高净值项目”的方式，也将逐步产生置换资金并带动其他项目资金压力缓解：

第一层母基金（纾困专项基金）：由中心城市基金下设立，规模暂定100亿；

第二层子基金：由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定；

第三层项目盘活资金筹集：通过子基金自有资金或融资方式筹集,其中自有资金出资原则上不高于40%,其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。

运作过程：由子基金对项目实施全封闭管理,按照销售进度逐步回收投资,并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目,并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应,逐步化解潜在风险。

基于上述多层级运作的方式，纾困专项基金理论上可最多撬动800亿以上的资金规模，从而对郑州当地的纾困项目起到资金支持。本次郑州推出全国首个的纾困基金方案，向市场释放了积极的信号，也将为相关政策制定提供一定参考，从而促进“保交楼”、行业风险处置的目标达成；供应端的交付风险降低，也将有利于需求端信心回归，加速商品房市场基本面好转。

此外，本周地方房地产政策在“因城施策”下持续保持宽松方向，河北沧州、浙江杭州及湖州提高了多孩家庭的公积金贷款额度，安徽潜山、浙江嘉兴推出购房补贴，北京则对老年家庭购房给予特别支持，名下无住房且无在途贷款的老年家庭，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，并给予相应的贷款优惠利率；其子女可作为共同借款人申请贷款。

数据追踪（7月25日-7月31日）：

新房市场：30城成交面积单周及累计同比分别为+3PCT、-33PCT，一线城市-0.1PCT、-29PCT，二线+36PCT、-28PCT，三线-43PCT、-46PCT。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+12PCT，累计同比-19PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-17PCT，成交建筑面积累计同比-25PCT，成交金额累计同比-45PCT，土地成交溢价率为3.721%。

城市行情环比：北京（-24PCT），上海（+1PCT），广州（-42PCT），深圳（+142PCT），南京（-3PCT），杭州（-54PCT），武汉（-32PCT）。

投资策略：建议关注行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。