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2022年08月09日发布

美国德国等国家预售制度从预付款、按揭发放等多维度为购房者提供保护。预付资金方面，一般设有定金或预付款保护机制；且预付款比例较低，或按工程进度分期支付，绝大部分房款在房屋交付后开始支付。按揭贷款方面，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，或在房屋交付后发放按揭贷款。质量及交付担忧方面，预售商品房期房烂尾保险可保障购房者权益；验收合格后，开发商方可凭验收凭证取得购房者支付的房款；德国及新加坡开发商甚至为购房者提供1-5年保修期，而后购房者支付尾款。

内地预售制起源于中国香港，曾推动国内房地产市场快速发展：20世纪50年代中国香港居民住房需求高但储蓄少，“预售楼花+分期付款”的香港预售制度应运而生，有效解决香港楼市“供不应求”，促进当地房地产市场繁荣。20世纪90年代内地亦面临住房需求大但供给短缺问题，于是在市场经济的商品房制度与房改货币化等因素催化下，借鉴香港形成“中国内地版预售制”。

内地预售制与中国香港仍存差异，行业下行期潜藏风险：相较内地预售，香港预售制度权责分明。香港开发商在预售前需确保地价款已全部支付，还需证明有资金实力完成项目建设，预售定金随即放入信托账户（监管账户）隔离，因此烂尾现象较少。购房者如遇延迟交楼，开发商还需支付利息，即使在极端烂尾或开发商破产情况下，较容易找到接盘方，买家权益可得到充分保障。内地预售制度过往曾在加快住房供应、推动行业发展中起到积极作用，但本身制度存在缺陷，如预售金未被隔离监管等，间接导致内地开发商形成高杠杆、高周转、无序扩张的经营方式；如若行业景气度下行，易引发资金链断裂、项目搁置等风险，进而产生信用风险事件，导致银行面临坏账压力，购买者在交房等待期单方面承担交付风险等。

土拍遇冷倒逼现售试点取消，全面推行现售仍存挑战。2016-2018年南京等地为抑制土市过热，推出现房销售试点，后因市场降温逐步退出；2021年杭州等地在第二批土拍中推出“竞现房”要求，但对应10宗地块全部流拍，倒逼地方政府自行调整土地出让要求。我们认为，现房销售虽可保障购房者权益、提高开发商运营能力等准入门槛、加速行业优胜劣汰，但房企资金压力无形加大，且楼盘销售时间推迟或导致短期供应青黄不接，易推高房价等。尤其是在当前行业资金压力较大背景下，全面推行现房销售仍面临挑战。

投资建议：短期来看楼市信心的修复、各方担忧的消除均需要时间，意味着后续销售端的复苏仍充满波折，持续建议关注强信用、强运营的优质房企保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、招商蛇口、万科A、金地集团、天健集团等。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超出预期风险。