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2022年08月01日发布

投资要点

海南优惠政策促使房地产市场过热，紧急调控市场迅速降温

1988年改革开放十周年之际，海南被选中作为深化改革开放试验点，脱粤建省。建省之初海南省经济水平起点低，为促进海南省经济发展，国家给予海南省高度灵活开放的自主权以及减免税收的优惠政策以吸引众多投资者。1992年邓小平南巡发表讲话，要求加快住房制度改革步伐，海南建省和特区的效应全面释放，炒房热推向高潮。海南房地产行业发展过于迅速，市场漏洞层出不穷。1993年国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台了16条措施全面严格管控信贷规模、存贷利率、基建投资等方面，从根本上紧缩银根，限制房地产行业的投资。以杠杆资金支撑起来的楼市迅速坍塌，开发商纷纷逃窜，海南省1.3万家房地产公司倒闭了95%，累计积压1631万平的烂尾楼，闲置土地18834万平，以及沉淀资金800亿元，众多金融机构因坏账增加受损严重。至此，海南房产泡沫彻底破灭，商品房价格及成交金额迅速下跌。

八年积压房处置长路漫漫，三步走盘活积压房

为解决房地产泡沫破灭带来的经济问题，1995年海南政府成立海南发展银行，试图用金融手段挽救房地产衰败局势。但因高息揽储后坏账增加，银行无力支付储户足够利息而降低存储利息，失去民众信任，因而遭遇挤兑风波。金融手段尝试失败后，海南政府开始从行业本身找问题，将工作重心放到了如何处置积压房上。1999年海南政府成立了处置积压房地产工作小组，并联合四部委出台《处置海南省积压房地产试点方案》，提出处理积压房地产的三个步骤：确定产权，处理金融资产，处置积压房地产：

1）确定产权：债权混乱、产权不明确是海南省积压房的普遍问题，省政府规范房地产登记发证的操作规定及流程，以规范登记行为保障权益人合法权益，为后续房地产积压处置工作排除权属障碍。

2）处理金融资产：海南省政府成立海南联合资产管理公司专门承接、管理和处置国有银行及资产管理公司协议移交的积压房地产，以此避免金融机构对政府代处置方式的不认同。

3）处置积压房地产：海南将积压房地产、闲置土地、停工项目分门别类分开处理，通过回收土地调节供应、将积压商品房转为经济适用房、放松限购限贷刺激需求等方式多管齐下，对城市规划和土地供应做了更严格的调整，逐步化解不同类型资产的积压问题。截止2007年，海南省98.13%的闲置土地，97.6%的积压商品房已被妥善处置。

以史为鉴，历史处置方法可借鉴

海南2000年处置停工项目面临的问题和目前市场的停工问题有类似之处，例如1）开发商购地、建造成本高，业主购房成本高导致的降价难；2）市场供大于求引起的盘活难。由于海南当时项目经过多次交易，所以还有项目确权难的问题，导致项目纾困前确权花费时间较长；3）市场供过于求，收缩供给和促进需求需要同时发力。对比现在部分地方市场出现的停工问题，我们认为具体盘活方面可借鉴海南的处理方法，包括按需改建房屋用途、改造空置房、加强建设用地管理、设立地方专业处置机构并注入流动资金，以及需求刺激、政策同时推进等方法。