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2022年07月29日发布

事件：中共中央政治局7月28日召开会议，地产相关表述包括：要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

投资要点

稳定房地产市场放在首要位置，首次提及“保交楼、稳民生”。

此次政治局会议对地产表述中将“稳定房地产市场”放在了房住不炒之前；此外“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”在政治局会议地产表述中首次提及（详见表2）。我们认为以上表述变化是对应7月“停工断贷”事件的表态，说明此事件已经引起中央层面高度重视，而此次表述具有比较强的指导意义。我们认为，“稳定房地产市场”放在首要位置意味着2022H2稳定市场的措施会成为下半年各地方核心工作方向，而“保交楼、稳民生”会是下半年地方政府的重要工作。保交楼的问题化解需要地方市政府统领、银行和开发商积极配合，而配套纾困政策（例如地产基金）我们认为会在8月尽快推进，化解市场风险。

停工断贷趋势可控，风险化解概率较高。

我们认为7月停工问题进一步发酵概率在减少。首先，新增停贷告知项目数量在七月后两周显著降低，事态扩散力度显著减弱。其次，中央层面积极研判事态和制定相关政策有望后续加速推出。第三，配合疏困基金缓解停工问题，需要市场需求持续修复，我们认为分线城市的放松政策还会继续释放。此次政治局会议提到“因城施策用足用好政策工具箱”，“用足用好”的表态和以往不同。根据我们统计2022H1房地产政策放松情况来看，分线城市地产政策还有很多放松空间，例如核心城市二套首付比例的降低、房贷利率的降低、二手房指导价格的放松、限购限贷限制性条件打开和房票制度的推进等（放松空间详见表1）。这些可以进一步放松的政策，我们认为可能在8月以后加速推出。

投资建议：我们认为H2房地产需求修复趋势确定性强，但修复力度可能弱于以往周期。Q3政策进一步释放稳定市场信心，利好今年拿地力度较强的地产公司在市场修复期释放货值，兑现公司销售市占率提升和个股Alpha。

1）开发赛道：看好“两头”：a）高信用龙头公司：A-保利发展；H-中国海外发展、龙湖集团；b）聚焦优质区域的小而美公司：A-天健集团（深耕深圳）、滨江集团（深耕杭州）、华发股份（深耕珠海）、越秀地产（深耕广州）。

2）物业赛道：看好头部低估标的-碧桂园服务、旭辉永升服务。

3）中介赛道：新房和二手房修复利好贝壳业绩修复。

风险提示：政策放松速度慢于预期。