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2022年07月11日发布

每周一谈：商品房销售数据详解——复苏趋势延续

近期30城商品房销售面积同比及环比增速回落，未能延续此前高水平的同比增速，但仍好于更早时候持续负增速，复苏趋势延续：6月27日-7月3日，30城商品房销售面积同比减少2%、环比增长4%，较前一周减少3个、3个百分点。

从月度口径观察：2022年3-5月30城销售面积显著低于其他年份，6月销售面积快速反弹，6月销售面积已快速恢复至往年范围内；此外2021年销售面积月度分布体现为显著前高后低，上半年销售数据显著好于其他年份，高基数影响下，同比口径计算结果会天然显示市场的存在压力；

从周度口径观察：近期30城销售面积周度数据已达近5年高位，好于2018、2019年，与在二季度出现过“小阳春”的2020、2021年水平相当。

我们预计30大中城市数据将维持复苏趋势，从近期同比环比数据来看数据虽有回落但仍好于更早期数据，叠加下半年疫情消退、政策宽松及核心城市持续复苏支撑，复苏趋势将延续；同比口径下，2021年下半年基数较低，预计将持续改善，环比口径则受到行业传统销售淡季冲击，预计增速将有回落。30城数据中存在部分城市数据波动，剔除后基本面复苏结论不变，其中广州、青岛、苏州、南宁等城市出现过同比增速较大波动，可能受到集中网签或安置房（由开发商开发部分仍可算作商品房）网签影响，剔除后30城数据同比及环比仍维持基本面改善趋势。

30城数据存在覆盖面窄、波动性大、权威性稍弱的不足，我们观察30城数据与统计局的关联关系及第三方数据来对30城高频数据进行补充。

统计局及30城商品房销售面积当月同比增速趋势基本一致。在2011、2014年的商品房完整周期底部，当30城销售面积单月同比增速回正后，统计局销售面单月同比增速分别于5、6个月后回正，这一领先性源于30城数据对象以核心城市为主，往往率先复苏；30城6月销售面积同比增速为-4%，基于其领先性，预计统计局商品房市场也将逐步触底，有望在四季度完成单月同比增速转正。为了扩大覆盖范围，我们使用克而瑞第三方数据覆盖70座城市观察，商品房销售面积同比及环比增速均有改善，商品房市场复苏结论依据：

单月同比：4座一线城市同比-13%，22座二线城市同比-19%，44座三四线城市同比-23%，70座城市同比-20%，较上月收窄32、31、23、29个百分点；

单月环比：4座一线城市环比+114%，22座二线城市环比+52%，44座三四线城市环比+35%，70座城市环比+51%。此外，我们并未将销售价格纳入观察，原因有三：

价格数据质量偏低，会受到房企降价促销返利、网签结构变动、数据来源可靠性等因素影响，且较难准确评估其影响幅度，从而对结论带来偏差；

对商品房销售额数据而言，面积因素影响作用大于售价，且大幅降价仅在部分三四线城市发生，其数据获取难度同样较大；

市场底部时，成交量的数据更具观测意义，随着成交量上升，价格回温会自然发生，过度关注价格下行带来的波动会导致忽略市场成交量的积极变化。以上是我们对于商品房市场从数据层面的观察，整体来看基本面复苏的方向仍然是较确定的，且三四线城市虽然仍在低位，但同样有积极信号，预计下半年市场逐步回暖。

数据追踪（6月27日-7月3日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-4PCT、-35PCT，一线城市+22PCT，-33PCT，二线城市-69PCT，-69PCT，三线城市+137PCT，+24PCT。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比+5PCT，累计同比-24PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比+15PCT，成交建筑面积累计同比-7PCT，成交金额累计同比-50PCT，土地成交溢价率为2.64%。

城市行情环比：北京（+2PCT），上海（+41PCT），广州（-5PCT），深圳（+2PCT），南京（+26PCT），杭州（+193PCT），武汉（+53PCT）。投资策略：基本面改善确定性渐强，建议优先选择行业龙头保利发展、万科A、龙湖集团；产品导向逻辑下的高品质房企滨江集团、绿城中国等；资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产；代建领域推荐行业龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场下行，个别房企出现债务违约。