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2022年02月08日发布

1月销售延续降温趋势，头部房企销售额下降明显。2022年1月房地产市场整体延续了下半年以来的降温趋势，绝大多数房企销售金额和面积同比均出现下滑，百强房企单月销售额同比自7月以来连续7个月负增长，单月销售面积同比自6月以来连续8个月负增长。1月头部房企销售继续下降，TOP5/TOP6-10/TOP11-20单月销售金额同比下降41%/43%/44%。

楼市下行叠加企业资金压力，1月房企拿地积极性较弱。2022年1月，百强房企新增土地金额842亿元，同比下降66.7%；新增土地建筑面积2390万平方米，同比下降43.8%。百强房企中仅有10余家房企有土地入账，仅绿城和华润2家房企金额超过50亿元，地方城投、平台公司是拿地主力军。

1月楼市供应缩量带动整体库存有所下降，二手房市场成交延续下滑。29个重点城市1月新增供应面积同比和环比分别下降43%和58%，主要是受到年末基数较高和新冠疫情频发等不确定性影响所致。受到供应减少影响，多城库存呈现小幅回落。9个重点城市1月二手房共计成交较去年同期下降45%，环比下降5%，降幅有所收窄，除了杭州苏州其余城市均有下降。

1月以来中央坚定表态，行业政策边际宽松延续。近期银保监会指出，稳妥处置金融领域风险，坚决守住不发生系统性金融风险的底线，坚持房住不炒定位，持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制。近期住建部曾表示，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，央行也提出，保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。目前行业基本面仍处于下行趋势，预计政策的边际宽松仍将延续。在收并购发债、贷款等政策支持下，1月房企收并购事件增多，国央企在收并购中表现较为亮眼。

地方政府因城施策，采取宽松措施提振需求，预售资金监管放松与收紧互现。近期部分城市实施购房支持政策，天津放松落户政策，广西贵港提供契税补贴。据不完全统计，1月以来全国已有15个城市采取购房鼓励措施，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件、提供购房补贴等方面，有利于进一步释放合理购房需求。1月部分城市进行预售资金监管调整，呈现松紧互现的局面。福州较之前的政策进一步趋严，烟台、厦门、石家庄等实行差异化监管，有所放松。目前预售资金监管缺乏统一框架，存在部分城市执行过严，存在纠偏的空间。

投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。