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2021年12月20日发布

统计局公布 2021 年 11 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、 投资额、新开工面积分别为 15090 万平米/14482 亿元/12380 亿元/16084万平米，同比增速分别为 -14.0%/-16.3%/-4.3%/-21.0%，前值 -21.7%/-22.6%/-5.4%/-33.1%，相比 2019 年同期增速分别为-3.6%/-0.7%/+6.2%/-17.8%，前值-9.7%/-4.1%/+6.6%/-30.8%。

核心观点

销售下滑幅度放缓，持续性有待验证。11 月销售均价为 9597 元/平方米，同比下滑 2.7%，环比下滑 1.6%。可以看到 11 月份地产销售边际有所好转，我们认为主要系近期按揭政策有所放松，积累的需求有所释放，但销售均价仍在回落，判断更多的是房企年底以价换量的弱反弹，展望后市，房地产税依旧影响购房者的信心，需求端的实质性复苏仍需政策进一步刺激。

新开工仍大幅下滑，走弱趋势预计延续。新开工降幅有所收窄，但从整体下行程度依然大幅超过了季节性影响。我们认为主要原因如下：2020 年全年的土地出让面积总体小幅下滑 1.1%，对后续新开工产生负面影响，受集中供地及土地流拍影响，2021 年前 11 月土地出让面积继续下降；2021 年为竣工大年，在资金有限的情况下，竣工对新开工存在一定挤出效应。在季节性影响叠加销售下行的情况下，新开工走弱的趋势可能不会改变。

11 月房地产投资同比减少 4.3%，土地端国企托底。下半年以来，随着销售和拿地热度双降，整体而言土地投资较难实现大幅增长。同时，由于新开工走弱以及开发商资金面紧张，建安投资亦不容乐观。我们预期房地产投资对经济的拖累要持续到明年上半年。

资金面略有改善，但销售动能减弱。11 月份房地产企业到位资金 16765 亿，同比增速-7.0%，前值为-9.5%，资金压力仍较大。分项来看，国内贷款融资1492 亿，同比增速-20.6%，定金及预收款 5116 亿元，同比增速-44.2%，个人按揭贷款 2955 亿，同比增速-1.3%，前值-4.4%，其中定金及预收款下滑幅度明显，说明销售动能衰退，销售回款对房企资金的支持力度在减弱，但个人按揭贷款的降幅收窄，银行按揭审批支持力度有所加强。

投资建议与投资标的

本月房地产行业各项统计指标仍在继续下滑，但降幅缩窄，主要是近期政策有所放宽，体现在信贷放松对行业进行了适度托底。但考虑到目前行业的信用环境以及房地产销售严重下滑的局面，市场下行惯性仍在，我们认为目前的缓和动作不足以扭转消费者的信心，亦不足以恢复民营房企的信用水平，判断数据上的好转更多是弱反弹而非反转，预期在基本面继续下滑后或酝酿更大力度的政策利好。在市场销售和信用环境的双重压力下，行业出清可能加速，并购重组或更加频繁，继续看好财务安全的房企的估值修复。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、旭辉控股集团(00884，买入) 。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和商管行业，推荐旭辉永升服务(01995，买入) 、碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)、宝龙商业(09909，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。