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2021年11月30日发布

行业：销售：2021年1-10月商品房销售额同比+7.3%，对2019年平均+18.5%，预测全国销售额将增长3.0%至18.2万亿，2022年同比下降10%。竞争格局：国企市占率显著提高；行业销售集中度略降，拿地集中度提升；房价：1-10月百城房价增速6%，但已呈环比下降趋势，预计全年增速3%。库存：当期行业库存位于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长。新开工：受房企资本紧张拿地节奏放缓影响，预计2021全年新开工面积同比增速-11%，2022年同比下降10%。竣工：竣工高位增长，预计全年竣工面积增速为9%，2022年同比增长5%。投资：竣工支撑下预计全年房地产投资增速为4.9%，受新开工和土地购置下行影响，预计2022同比下降2.1%。

政策：在“房住不炒”的主基调下，自去年“三道红线”政策发布以来，本次调控政策定力较强，我们认为“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效机制将会长期落实，但目前市场基本面下行超预期，短期内政策底部已经出现，预计信贷端及需求端将会有适度放松。中央层面，自9月底以来，高层针对房地产金融政策密集发声。11月10日央行发布的金融统计数据报告首次公布了个人住房贷款单月数据，显示10月末银行业金融机构个人住房贷款余额较9月多增1013亿元人民币，房企信贷环境边际改善，房地产市场合理的资金需求正在得到满足。地方层面，多地政府调整楼市政策，包括放宽人才落户、发放人才购房补贴、支持刚需购房等方面，以稳定市场预期促进合理购房需求的释放。同时，第三批集中供地逐步开启，从已公布的规则来看多个城市降低了土拍门槛，在第二批的基础上进一步优化土拍规则，这将对尚有能力拿地的房企形成重大利好。

策略：随着行业出清加速，具有良好组织管理、盈利、控负债能力的房企将体现更强的增长潜力。过往在行业快速增长的背景下成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企ROE和股价表现反而更好。然而在贷款集中度管理制度和三线四档的管理下，个别企业风险逐渐暴露，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因而精选财务稳健的优质房企是我们2022年的年度策略，我们对并表住宅业务净利率、TOP80城在售项目毛利率、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、TOP80城获取项目拿地-开盘时间、负债率、综合融资成本等指标对TOP40房企进行综合比较，发现中海、华润、保利等企业在综合评分中表现出色，建议关注。

投资建议：1.我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，负债情况良好，土储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团；2.推荐关注运营能力逐渐得到市场认同且住宅开发业务相对稳健的龙头商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；3.今年保障房政策不断推出，推荐关注逆周期的代建赛道龙头：绿城管理控股。

风险提示：房地产政策收紧超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低于预期。