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2022年04月11日发布

主要观点：

商业广场的“中场战役”，存量竞争催生专业商管需求20152020年，国内在管商业广场总数由13655家增长至20977家，复合年增长率9%；预计到2025年该数据将达到28332家，复合年增长率6%。随增长率有所下滑，但市场总量仍在持续扩张。同时，存量市场运营状况持续劣化。20152020年，国内出租率低于70%的商业广场数量由6662家上涨至9606家，预计到2025年将进一步增加至12090家。鉴于存量市场竞争趋于激烈，预期市场对专业商业运营服务提供商需求将保持高增，尤其为能够提供个性化购物场景、沉浸式购物体验及专业运营服务的商管公司带来广阔的机遇。

持续领跑商管行业，第三方外拓表现亮眼

公司作为商管行业龙头，在管规模稳居国内首位。截至2021H1末，公司覆盖城市204个，在管独立第三方项目106个，是国内唯一在管项目覆盖所有省级行政区的商业运营服务提供商，和国内唯一向独立第三方大规模提供服务的商业运营服务提供商。2018~2020年公司收入复合增速达25%，2021H1收入达106亿元，同比增长43%。向后看，公司未来规模持续增长可期。根据Frost&Sullivan统计，截至2020年末，公司储备建筑面积约1700万方，位列国内首位。另一增长动力或来自于品牌效应下第三方外拓持续发力。截至2020年末，公司在管独立第三方项目超50个，居国内首位；截至2021H1，公司在管商业广场380个，较2020年底增加12个，其中8个来自第三方外拓。标准化全产业链管理流程、多元商业广场类型经营积累和庞大的品牌合作方（有效缩短招商时间），有助于进一步增强第三方项目拓展能力，从而保持“领跑”姿态。

彻底转型“轻资产”战略，高效运营筑起护城河

万达商管现有及待开业项目全部采用轻资产的运营模式，其所有收入均来自商业运营服务。运营模式除委托管理模式外主要为收益分成型的租赁运营模式，公司账面资金充裕，财务结构良好。公司在规模效应下具备业务毛利率稳中有升的能力。2021H1毛利率42.4%，同比+5.5pct，位于行业中部，毛利率改善仍有空间，基于：a）高毛利租赁运营模式占比进一步提升；b）公司继续保持高水准经营效率。公司经营效率成绩卓越：1）优异的出租率，2018~2020年万达广场平均出租率达98.8%；2）筹备到开业时间快于同行2年；3）长合约年限（第三方项目合同期限20年）确保稳定增长收益；4）更精细的管理辅以科技降本，控制能源费用以及销售及分销开支。竞争优势来自于：①依托于规模效应下，消费者流量变现。巨大线下流量及车流量带来额外广告收益及收费充电桩等机会。②高效的招商落位。截至2021H1末，公司与超过2000个核心品牌及超过1.9万个可选品牌建立合作关系，奠定全业态招商基础。③智慧运营平台优化经营策略。数字化通过对消费者需求变化的及时捕捉，以缩短商场培育期，提高销售坪效及租售比等经营数据。④稳定的高管体系及合适的股权激励体制。

风险提示

疫情反复导致影响公司经营，规模扩张不及预期，在管项目经营情况恶化，负面事情影响品牌形象等。