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2022年03月21日发布

多部委发声防范化解房地产风险，预计后续政策将持续放松。3月16日，国务院金融稳定发展委员会专题会议指出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。之后，银保监会、证监会、央行、财政部、外汇局纷纷发声表示将积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。另外发改委表示城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策。我们预计后续地产政策将持续放松并加大力度，先行政策落脚点可能是货币端（新增贷款方面）以及地方政策（如郑州限购限贷放松重提货币化安置）。新市民有望享受特殊信贷政策，因城施策有望变相打开限购限贷空间。

行情回顾：涨幅位列前段，领先大盘2.94个百分点。本周中信房地产指数累计变动幅度为2.0%，领先大盘2.94个百分点，在29个中信行业板块排名中位列第1名。本周上涨个股共77支，较上周增长56支，下跌股数为62支。（报告中本周指3.12-3.18当周）。

新房成交情况：本周32个城市新房成交面积为244.2万平方米，环比下降7.4%，同比下降52.7%，其中样本一线城市的新房成交面积为45.4万方，环比-9.6%，同比-50.0%；样本二线城市为129.1万方，环比-12.5%，同比-50.3%；样本三线城市为69.7万方，环比5.9%，同比-57.9%。

二手房成交情况：本周我们跟踪的12个重点城市二手房成交面积合计101.2万方，环比下降7.8%，同比下降42.4%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为31.9万方，环比-7.2%；样本二线城市为56.7万方，环比-10.7%；样本三线城市为12.6万方，环比5.9%。年初至今累计二手房成交面积为990.5万方，同比变动为-36.5%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为293.4万方，同比-42.3%；样本二线城市为569.7万方，同比-30.8%；样本三线城市为127.3万方，同比-30.8%。

重点公司境内信用债情况：房企发债持续恢复。根据申万行业-房地产指标统计，本周（3.14-3.20）共发行房企信用债17只，环比提升1支；发行规模共计161.70亿元，总偿还量118.89亿元，净融资额为42.81亿元。招商蛇口（-44bp）、中交房地产（-36bp）、厦门经济特区房地产（-12bp）、中盛投资（-10bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券下降。

投资建议：多部委发声防范化解房地产风险，政策宽松方向明朗，维持地产开发板块“增持”评级。我们认为今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情。“政策面持续利好——行业基本面筑底后续有望回升——国央企及优质民企恢复拿地，拿地毛利率修复”是2022年的主线逻辑，会在后期达到基本面、行业面、企业面的三层次共振向上。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份、金科股份、新城控股；H股中国海外发展、绿城中国、华润置地、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：碧桂园服务、华润万象、绿城服务、保利物业、永升生活服务、金科服务、招商积余。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应。疫情反复影响超预期。