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2022年03月15日发布

投资要点

00 年以来主要经历四轮房地产宽松调控周期，政策包括需求端、供给端和金融端三类。从 00 年以来房地产经历的四轮稳增长周期来看，08 年和 14 年为两轮典型的地产放松周期，政策放松阶段中央力度强； 11 年和 18 年两轮周期，政策更多为中央降准及部分地方省市放松公积金限额、取消限购等，力度相对较小。16 年之后，“房住不炒”成为政策主基调，政策整体偏紧，全国性的大幅放松不再出现，因城施策下以政策局部微调为主。

每轮地产周期的演变会经历基本面下行→政策放松→基本面改善→政策收紧的过程。第一步，基本面下行首先体现为地产数据的恶化，包括销售、融资及投资数据恶化；第二步，中央先行定调放松、发布纲领性政策后进入密集政策期；第三步，地产行业基本面数据迎来改善；第四步，稳增长效果兑现之下政策开始转向收紧，一轮地产周期结束。

当前板块行情主要受政策预期的影响，政策宽松阶段相较大盘具有超额收益，行情通常从政策放松开始启动， 直到政策收紧或预期证伪时开始结束，区间涨幅与政策宽松力度有关。回顾历史数据可看出，1 ）08 和 14 年：中央地产政策大幅放松， 08-09 年板块行情持续 14 个月，区间最大超额收益达 70%； 14-16年板块行情持续 22 个月，区间最大超额收益达 88%；2 ）11 和 18 年：中央地产政策力度较小，行情表现相对较弱，11 年和 18 年区间最大超额收益分别为24%和 12%，其中 18 年基本面修复预期证伪，叠加政策调控趋严，后续行情持续下跌。

本轮地产板块行情已演绎至中期，应紧密跟踪基本面和政策的动态变化，央国企和高信用民企优势明显。以 10 家央国企为样本，此轮地产板块行情于 21年 7 月见底，8 月开始启动，截至 22 年 3 月 11 日区间超额收益 43% ，持续时间近 8个月。此次行业下滑的程度仅次于 08 年，但从目前的政策调控来看，力度与 11 年和 18 年更为接近，即中央层面以货币、信贷政策宽松为主，地方政策根据市场进行微调。我们认为，由于宏观经济环境的变化，房地产不再成为刺激经济的手段，后续政策难以出现 08 年和 14 年的放松力度，二级市场的表现也难以超过当时的涨幅。 本轮地产板块行情已演绎至中期（基本面继续探底+ 政策密集投放），应紧密跟踪基本面和政策二者间的动态关系，当基本面确认拐点开始好转，政策的密集投放期结束，行情将进入后期，前期获利盘应开始分批兑现利润。

投资建议： 本轮地产板块行情已演绎至中期，仍具有一定的持续性。行业目前面临“销售不振+房企流动性”的双重问题，预计将来一段时间会有更大力度的政策支持，政策的密集投放期尚未结束。在选择个股时，应选择经营稳健、具有长期价值和安全边际的公司，重点推荐：滨江集团、保利发展、华润置地、万科 A、建发国际集团、旭辉控股、华侨城 A 等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。