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2022年03月15日发布

2月百强房企销售降幅持续扩大，房企表现与两年前疫情爆发之初类似。2022年2月百强房企实现全口径销售金额约4635亿元，较去年同期减低46.5%，降幅较2022年1月扩大5.8个百分点；单月销售金额超百亿的开发商仅9家，接近2019年2月和2020年2月水平，2020年2月适逢新冠疫情首次在中国爆发。我们认为市场下行预期短期内难以改变，自发回暖仍需时日，预计二季度的销售将继续处于下降通道。

2月重点城市新房和二手房成交面积降幅收窄。2月重点城市一手房成交面积同比增加-36.2%，增幅较上月增加25.7个百分点。其中，一线（4城）、二线（17城）、三线（30城）2月成交面积同比增速分别为-6.5%、-32.7%、-52.4%，增速分别较上月变动+49.3pct、+24.2pct、+18.4pct。二手房方面，我们所跟踪的13个城市成交面积同比下降51.5%，降幅较上月收窄10.9个百分点。

2月房企融资规模创2018年1月以来新低，评级调降潮持续。（1）股权融资方面，2022年2月行业股权融资规模由上月的66.2亿元下降至3.23亿元；（2）债券融资方面，2022年2月行业融资规模创2018年1月以来新低，其中境内债融资规模环比下降13.2%至301.2亿元，海外债融资规模环比下降78.7%%至30.9亿元；（3）2月房企境内公司债、短融、中票、定向工具的发行利率分别为4.2%、2.8%、3.4%、3.80%，海外债发行利率为8.6%，发行利率延续下行趋势；（4）当月房地产信托产品成立数量152个，募集资金182.4亿元，环比提升67.5%；（5）评级调降潮延续，共有15家主流房企信用评级或展望被调降23次。

我们重申2022Q1是地产板块最佳配置窗口的观点。行情表现上将出现明显的公司Alpha重于行业Beta的情况，部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块主推高信用或商业运营能力突出的房企。此外，多元化转型卓有成效的开发商也值得关注。开发商推荐A股：保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、建发股份、广宇发展、万业企业；港股：中国海外发展、华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团。物业管理推荐A股：招商积余、新大正；港股：碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活。代建标的推荐绿城管理控股。

风险提示：行业销售下行超预期，导致房地产公司现金流回款风险加剧；行业融资修复不急预期，导致行业竣工及现金流压力加剧。