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2022年03月08日发布

地产托底思维下，政策发力边界拓宽。两会政府工作报告提出的5.5%经济增速目标，“稳地产”预期必将成为支撑增速企稳的关键，我们判断地产投资增速将保证正向增长，当下时点政策层面的优化有望逐级递增，全年地产投资增速将呈现前高后低的走势。总体定调中规中矩，工作报告中再次强调“房住不炒”及“三稳”目标，全局视角下政策边界的打破依然是个伪命题，然而结合近期郭树清主席表态“房地产泡沫化金融化势头扭转”以及支持合理住房需求的相关描述，政策风向已然得到扭转，基于防风险意图的地产政策宽松化有望贯穿全年。

3月以来在因城施策框架下部分城市已进入宽松调整通道，依靠需求端政策松绑重振信心刻不容缓；政策优化工具毋需局限于限购限贷、公积金额度增加、购房补贴等调整，房贷实际利率的下调同样具备较大空间，针对刚需及改善型需求着手调整是当前较为有效的政策演化路径。总体上，我们判断组合拳政策的有效实施有望使行业在二季度末迎来增速的触底回升。

投资策略：宽信用背景+政策松绑，Alpha>Beta。在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，非热点城市将打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展。