理工酷

2022年03月04日发布

长效机制“稳妥实施”，充分释放居民住房需求，行业政策或保持温和。2022年初住建工作会议首次提出增强调控政策的“精准性”，同时工作要求中新提及“充分释放居民住房需求”，稳增长诉求、房价下跌预期等或为新提法的重要原因：1）稳增长诉求：31省地方两会中15省将稳增长列为2022年首要工作任务、较2021年增加7个省，2022年住建工作会议及日前国新办发布会中住建部均肯定了房地产对稳增长的作用。2）房价下跌预期：由于产业转型升级需平稳内部环境，故近年房价下跌预期形成后，地方政策均现边际改善（如2018Q4及2019Q4）；2021Q4预期未来房价下降的居民占比再次提升。预计“三稳”“房住不炒”相关措施将继续延续，同时部分地方或机构在部分调控政策施行初期的偏误有望得到进一步调整。

坚决有力处置项目逾期交付风险，引导房价预期更趋平稳。行业信用风险及部分房企为应对流动性短缺而采取的降价促销无疑影响了居民的购房信心，为目前房价下跌预期形成、商品房销售偏弱存在关联。2021Q4以来，居民购房能力在经济复苏和信贷改善的作用下有所提升，城镇储户未来收入信心指数小幅回升（由21Q3的49.5%提升至21Q4的50.0%）、房贷利率及放款速度呈现改善趋势；然而，四季度末预计未来三月购房支出增加的居民占比进一步下降（由21Q3的19.2%下降至21Q4的17.9%），2021Q4以来多家房企的信用事件导致居民对期房交付的担忧或为重要原因。住建部工作会议中对项目预期交付风险表现出了坚决的态度和较高的重视程度，或有望进一步推进相关政策的出台和部分房企风险处置的进度，以引导房价预期更趋平稳。

保障性租赁住房推进新型城镇化，多方政策完善助力建设目标达成。顶层对租赁住房建设的重视程度逐年提升，2022年1月保障性租赁住房建设的相关表述提至第2位，位次变化主要源于：1）针对困难群体的公租房等建设已取得一定成果（2021年7月全国已有1600多万套公租房）、大规模建设优先级下降；2）稳增长诉求：保障性租赁住房为多地稳增长抓手之一；3）产业发展需要：上海等核心城市已于近年逐步针对高学历人才放宽落户条件、近十年全国流动人口占比大幅提升，对上述劳动力的住房保障能够为重点城市的产业发展提供更为平稳的环境。目前针对保障性租赁住房的土地、中央补助、税费优惠、水电气价格及金融等方面的支持政策正逐步完善，有望助力建设目标的达成。

城市建设继续由增量主导转向存量与增量并重，民生工程成年内城市更新重点。近年住建会议对城市更新的表述逐步由规划向统筹推进，其中重点强调：1）转变城市开发建设方式：以上海为代表的核心城市已逐步开启城镇化的再聚集进程，城市空间布局也将进一步与产业发展规律相契合、更注重城市内部空间效率的完善和提升，对上述城市发展早期建造的建筑及管道等基础设施的改造具备切实需求。2）稳增长诉求下2022年民生工程更受重视：2022年工作更强调管道老化更新改造重大工程、新型城市基础设施建设等项目，与2021年明确推动物业服务在老旧小区改造中的作用相比，对年内经济增长将具备更直接的拉动作用。

风险提示：调控政策及疫情防控存不确定性；公司销售结算或出现波动。