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2022年03月02日发布

事项：

郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，从支持合理住房需求、改善住房市场供给、加大信贷融资支持、推进安置房建设和转化、优化房地产市场环境等五个方面提出 19 条相关措施。

平安观点：

推进棚改货币化安置，支持合理住房需求。在支持合理住房需求方面，包括为大学生给予购房补贴、外来务工人员可按照本市缴存职工同等条件申请住房公积金贷款、鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房等。目前郑州本市户籍家庭限购 2 套，单身及外地户籍限购 1 套，文件中未明确允许来郑投亲养老的投靠家庭新购一套住房是否需满足当前限购规定，若突破意味着新增额外购房名额。同时实施安置房建设工作三年行动，坚持以货币化安置为主，鼓励拆迁群众选择货币化安置，均利于为住房市场注入新的需求。

二套房贷款“认贷不认房” ，加大对困难房企信贷支持。个人信贷方面，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，对拥有一套住房并已结清相应贷款的家庭执行首套房贷款政策，首付比例将由此前的 60%降至 30%，即二套房贷款实行“认贷不认房” ，为 2016 年调控收紧以来首个松绑“认房又认贷”的重点城市，利于降低改善需求置业压力。房企融资方面，定期组织银企对接，鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，按照依法依规、风险可控、商业可持续原则加大房企并购贷款支持，缓解市场主体资金链运行压力；同时对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持，进一步提高金融机构参与房地产业风险化解积极性。

稳定住宅用地供应节奏，完善房价和地价联动机制。依据各片区商品住宅去化周期情况，合理确定新增住宅用地供应量，确保商品住宅供需平衡。在去化周期小于 18 个月时，适度增加住宅用地供应量；在去化周期大于18 个月时，适度减少住宅用地供应量。土地竞拍保证金最低比例下调至挂牌价的 20％，土地出让金可在成交后 1 年内实行分期缴纳，实行“限房价、竞地价”土地出让政策，在降低土拍门槛同时，稳定未来楼市预期。

郑州作为重要省会城市，松绑楼市具备一定示范效应：此前北海、菏泽等低能级城市先后出台下调公积金或商贷首付比例等政策，重点城市房贷利率亦从 2021 年 9 月见顶以来持续回落，但 2 月百强房企销售同比降幅超40%，50 城日均成交环比降幅达 24.7%，楼市成交未见起色。郑州为全国重要省会城市之一，2021 年商品住宅成交面积同比下降 25%，远弱于全国同期（1.1%）。此次“认贷不认房”等政策利于为楼市注入信心，在全国亦具备一定示范效应。当前楼市下行压力仍大、部分房企资金困局仍未得到解决，后续不排除压力较大区域或城市跟进微调，因城施策将持续演绎。

投资建议：尽管 2021 年 9 月以来，政策基调亦逐步转暖，但更多仍局限在资金纾困或原有政策框架下的微调，本次郑州松绑“认房又认贷”，具有较强的示范意义。往后看，当前楼市下行压力仍大、部分房企资金困局仍未得到解决，无论是从“稳增长”大局、或是避免行业系统性风险，政策端仍有改善空间，板块估值有望持续修复。中长期来看，随着本轮阵痛期中部分房企的退出或收缩，行业整体格局有望得到优化，具备融资、管控的品牌房企市场份额及盈利能力均有望得到提升。开发板块关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科 A 等，适度关注弹性二线标的如滨江集团、新城控股等。多元化业务方面，当前物管板块估值已至历史低位，性价比凸显，随着政策的持续松绑，开发企业资金端改善，亦有望带来优质物管估值修复，看好综合实力突出的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务等，以及轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。

风险提示：1）房地产行业短期波动超出预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3 ）政策改善及时性低于预期风险。