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2022年02月15日发布

核心观点

将出台的全国性预售资金监管明确，预售资金额度监管为重点额度监管，由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等核定，能确保项目竣工所需的资金额度，当账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可以由房企提取自由使用。我们认为此次文件一方面明确了保交付的底线，另一方面，从全国层面做出有效预期引导，统一各地资金监管方式，以减少目前监管政策不明确、个别地区提取基数过高、提取节奏不合理等问题，将有利于缓解房企短期资金压力，避免行业基本面下行进一步演变为金融系统风险。此外，央行发布公告，保障性租赁住房相关贷款不再纳入房地产贷款集中度管理，进一步表明中央稳增长的决心。

22 年 1 月居民中长期贷款净增额为 7424 亿元，同比下降 21.4%，连续两月负增长，降幅较21年12月扩大 2.4pct。尽管多地政府相继出台宽松政策，从降低公积金贷款比例、预售资金放松、购房鼓励等方面引导购房消费，但需求端预期及信心仍未得到明显改善。

目前行业估值中枢已有所修复，现阶段板块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期，方向确认后的力度管理仍将与板块上行空间构成较强的相关性，在稳增长的大背景下，我们认为政策释放力度将逐级强化，不排除非热点城市打破以往过度调控的枷锁，后续行业基本面有望伴随政策的逐步改善而迎来复苏。对于房企而言，未来随着行业格局和发展模式的重构，中长期来看房企的经营管理效率和信用获取能力将是重点关注要素，行业内部加速出清意味着集中度提升机遇的出现，我们建议关注经营及财务相对稳健的房企，继续推荐万科A（000002.SZ）、保利发展（600048.SH）、金地集团（600383.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、中国海外发展（0688.HK）。

风险提示

疫情再次升级对地产销售端造成冲击，房地产税试点力度超预期，房价超预期下跌，调控政策持续高压，融资环境改善不及预期，行业流动性风险加剧等。