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2022年02月14日发布

核心观点

新房：市场跌势依旧；低能级城市新房销售显着承压。46个城市新房成交面积为1840.4万平，环比下降26.7%，同比下降35.7%。一、二、三线城市环比增速分别为-18.5%、-23.3%和-15.0%，同比增速分别为-30.3%、-6.7%和-69.9%。一线城市环比下降，同比降幅扩大9.7pct；二线回调程度扩大。一方面，春节假期临近，不少房企放缓供货节奏，供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑；另一方面，去年下半年以来市场下行压力加剧，购房者观望情绪愈加浓重。预判下月，我们认为，恰逢春节传统假期，加之新冠疫情影响下提倡就地过年，返乡置业热情较弱，三四线城市仍将持续承压。

二手房：成交规模环比下降，同比降幅扩大，主要是临近春节市场供应缩量带动成交小幅下行。16个城市二手房成交面积为478.2万平，环比下降14.4%，同比下降39.4%。一、二、三线城市环比增速分别为-20.7%、-9.3%和-11.1%，同比增速分别为-42.3%、-26.6%和-67.0%。12城中大部分城市均出现不同程度的环比下降，仅杭州、苏州环比回升；同比来看，12城中大部分城市下跌，仅成都同比回升。我们认为，基于近期房地产支持性政策频出，多城陆续放松信贷政策，按揭贷款投放力度增加、部分地区房贷利率下降、放款速度变快，叠加当前市场规模较去年同期仍有空间，预计二手房市场将逐步实现稳中小幅回升。

库存与去化：整体库存同环比均下降、去化周期同环比均上升；仅上海去化周期小于6个月。截止到1月31日，14个城市新房库存面积为10347.0万平，环比-1.5%，同比-2.2%；11.4个月，环比+1.1%，同比+22.8%。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-4.8%、-0.7%和-0.8%，同比增速分别为+0.6%、-9.7%和+9.6%；去化周期分别为8.5、10.3和13.7个月，环比增速分别为-4.5%、-0.2%和+7.8%，同比增速分别为+25.9%、-13.9%、和+58.2%

房企销售：百强房企2022年1月单月权益口径4106亿元，同比-42.3%（前值-38.1%）。仅滨江集团、华发股份和仁恒置地1月单月销售正增长，其余TOP20房企单月销售额同比均出现不同幅度的下滑。1月房地产市场整体延续了去年下半年以来降温的趋势，多数规模房企销售表现不佳，单月销售同比以及较去年月均水平变动都有明显下降。展望2月，受春节假期和疫情扰动影响，房地产市场仍难言乐观，成交或将持续下行。土地市场：1）成交显着缩量，百城土地成交建面同比-76.3%，因土地市场较冷、集中土拍断档，一线城市本月无住宅用地成交；百城土地成交整体楼面均价同比-49.3%2）土地市场热度仍然较低，本月百城土地溢价率仅1.0%。

投资建议

我们坚持认为“一季度是较好的配置窗口期”，现阶段建议提升地产配置比例。目前基本面仍在下行，开年以来销售持续探底，春节加深销售下行幅度；受销售乏力、投资持续下行的影响，房地产行业四季度单季GDP为-2.9%，较三季度单季降幅再度扩大1.3个百分点，房地产行业的宽松政策在一季度窗口期出台能较好的支撑“稳增长”的核心目标。同时，考虑到民营房企的偿债压力主要集中在今年上半年，预期一季度也将看到更加切实有效的资金端政策落地，行业beta行情趋势将持续向上。我们建议关注三条主线：1）信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2）在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、融创中国、新城控股、金科股份。3）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。