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2022年02月10日发布

事件：2022年2月8日，央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》。要求，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。同时要求银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。

保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中管理，房企融资环境进一步改善。2020年12月央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，对银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限进行控制。《通知》实施之后，银行的房地产贷款规模不断压降，进而导致房企融资渠道受阻，资金链较为紧张。截至2021年三季度末，保障性住房开发贷款余额占房地产贷款余额比例为9.03%，保障性住房开发贷款余额占贷款总额比例为2.45%。保障性住房开发贷占比虽不高，但被剔除房贷集中管理之后，商品房贷款额度将迎来一定程度的释放，房企资金压力得到缓释，融资环境进一步改善。

保障性租赁住房建设得到金融支持，利好头部房企及代建公司。住建部表示2022年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，为2021年计划数的1.5倍，占十四五总目标的37%。保障性住房的建设一方面将拉动投资实现“稳增长”，另一方面也是“租购并举”的一部分，后续或将继续出台支持保障性租赁住房建设的金融相关政策。2021年07月国务院发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，指出“保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有””，提高了房企参与保障房建设的积极性。保障性租赁住房的建设对房企的运营能力和资金实力都有很高的要求，利好资金实力较强的头部房企以及代建公司。

投资建议：短期维度，政策偏暖推动估值提升。目前基本面仍处于下行途中，景气度处于历史最差，在“稳增长”主线下，政策博弈预期不断增强。目前行业政策支持正徐徐展开，从供给侧向需求侧逐步过渡，此次《通知》也是对房贷集中度管理制度限制的边际改善，后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。我们建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、新城控股（601155）、金科股份（000656），以及代建龙头公司：绿城管理控股（9979.HK）。

风险提示：风险事件发酵超预期、政策支持力度不及预期的风险。