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2022年02月07日发布

市场行情：本周（1.22-1.28）A股地产指数（申万房地产）涨幅-4.20%（上周2.22%），A股大盘（万得全A）涨幅-5.01%（上周-1.03%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-6.97%（上周8.85%），H股大盘（恒生指数）涨幅-5.67%（上周2.39%）。本周A股地产板块表现强于大盘，H股地产板块表现弱于大盘。

行业基本面：

新房销售跌幅扩大，二三四线城市新房销售数据大幅下滑，但一二线城市二手房交易有所回暖。从数据来看，45城商品房累计销售面积（1.11.25）同比-22.7%，上月整月同比-13.0%；16城二手房成交面积（1.11.26）同比-22.4%，上月整月同比-26.7%。

由于开工数据的下滑更为严峻，在销售下滑的情况下新房库存和去化周期依然有所下降。从数据来看，15城商品房去化周期（截至1.28）为498天，上月同期为528天。

在开发商销售不振与资金面紧张的情况下，土地市场供需两弱，土地成交大幅下滑。从数据来看，100大中城市本年累计（截至1.30）成交土地建面同比-74.8%，上周累计同比-73.1%；本周100大中城市（1.24~1.30）土地成交溢价率0.7%，上周0.2%；100大中城市本年累计（截至1.30）土地成交总价同比-82.2%，上周累计同比-79.3%。

内债融资同比走弱，外债、信托融资延续弱势，行业融资形势依旧严峻。从数据来看，境内地产债发行规模（1.11.31）累计同比-57.5%，上月整月同比8.7%；境外地产债发行规模（1.11.31）累计同比-86.7%，上月整月同比-81.8%；信托融资规模（1.1~1.31）累计同比-84.7%，上月整月同比-64.5%。

投资策略：房企的投资意愿本质上还是要根据销售预期而定，因此需求端的稳定十分重要。近期随着房贷利率的下降，部分城市对于首付比例的松动等需求端政策陆续落地。我们认为，政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑带来的恶行循环风险。后续需求端的呵护政策将有望加速落地，稳定购房者预期，方向上可能是通过调整购房限制来满足购房者的合理需求，部分区域的限购政策可能调整，以释放部分购房需求，扭转销售端量价齐跌的局面。

我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。推荐万科A，保利发展，金地集团。也建议持续跟踪经营稳健的民营房企如龙湖集团、碧桂园。

风险提示：行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。