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2022年01月24日发布

投资要点

北上有回暖迹象，但全国整体销售普遍面临降温压力。从重点城市1月商品住宅成交面积来看，北京和上海表现回暖，其中上海截至1月22日累计成交面积119.8万平方米，同比增长35.6%，环比增长12.8%；北京累计成交面积44.5万平方米，同比增长-6.4%，环比增长-0.9%；此外成都、南京等城市也有所回暖，但整体而言，其他大部分城市仍普遍面临降温压力。

当前基本面仍处于下行阶段，销售投资承压，到位资金不畅。统计局数据显示，12月销售金额2.0万亿元，同比下降17.8%，单月同比持续5个月两位数负增长；12月房地产开发投资完成额1.0万亿元，同比下降12.9%；购置土地面积0.33亿方，同比下降33.2%。全年累计土地成交价款1.8万亿元，同比增长2.8%；12月土地成交价款0.32万亿元，同比下降4.2%。从资金面来看，12月房地产到位资金2.3万亿元，同比下降12.7%。

预售资金监管放松与收紧互现，地方政府采取降房贷利率、放松公积金等措施提振需求。本周烟台对信用等级为AAA级和AA级的开发企业，预售资金留存比例分别降低5个和3个百分点。福州预售资金监管额度不少于工程总造价的1.2倍，较之前的政策进一步趋严。当前政策仍以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，预售资金监管短时间内很难有大幅放松。从需求端来看，据不完全统计，1月以来全国已有14个城市采取购房鼓励措施，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面，有利于进一步释放合理购房需求，缓解部分城市自身楼市压力，提振市场信心。

央行释放流动性对冲行业风险，21个月来LPR首次下调。1月18日央行副行长刘国强强调，当前重点的目标是稳，政策的要求是发力；一是充足发力，把货币政策工具箱开得再大一些，二是精准发力，金融部门要主动出击，主动找好项目，优化经济结构；三是靠前发力，要前瞻操作，及时回应市场普遍关切。行业目前面临“销售不振房企流动性”的双重问题，短期内在工程款兑付和债券到期高峰的双重压力下房企仍存在较大的债务违约风险，信贷支持有利于对冲行业风险。1月20日，央行发布1月LPR数据。1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%，21个月来首次出现5年期LPR下调的情况。此次降息，一方面有助于降低房企中长期贷款资金成本，较好激活房企2022年投资和新开工意愿；另一方面，房贷利率的下调有助于进一步激活购房者合理需求，活跃交易行情。

投资建议：我们认为当前应当关注5条投资主线：1）开发企业：保利发展、新城控股、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、金科服务、旭辉永升服务、宝龙商业等；3）酒旅企业：首旅酒店、复星旅文、宋城演艺、华侨城等；4）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；5）房产经纪企业：贝壳等。

风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。