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2022年01月10日发布

本周观点：本周申万地产板块上涨4.46%，大幅跑赢沪深300（-2.39%），大涨过后板块估值处于近五年24.6%分位，安全边际仍旧充足。本周银保监会发布2021年1-11月银行业保险业运行情况，11月末房地产贷款同比增长8.4%，整体保持稳定，个人住房贷款中90%以上用于支持首套房，住房租赁市场贷款增速接近各项贷款平均增速5倍，以上均为政策持续引导与支持体现。后续考虑行业流动性压力尚未消除，政策微调、支持措施逐步落地仍有空间。投资建议方面，短期政策博弈空间仍在，中长期行业筑底企稳，龙头房企将更加受益于政策暖意，凭借综合优势脱颖而出，建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等。物管及商管板块空间广阔、存量稳定且自主发展强化，政策支持与集中度提升趋势下主流参与者大有可为，看好综合实力突出、经营持续向好的物管龙头，如碧桂园服务、保利物业等，以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商，如星盛商业等。产业链角度，建议关注防水龙头科顺股份等。

政策环境监测：1）银保监：合理住房需求进一步满足；2）合肥：发布“十四五”住房发展规划。

市场运行监测：1）成交环比回落，预计稳中有降。受假期备案影响，本周（1.1-1.7）新房、二手房分别成交3.5万套、0.8万套，环比降43%、40%。1月新房日均成交同比降37.1%，较12月扩大18.7pct。随着房企年终冲刺完成，1月成交较12月料下台阶，单周成交预计稳中有降。2）改善型需求占比环比上升。2021年12月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升2.2pct至77.4%。3）库存环比下降，短期或相对稳定。16城取证库存10206万平，环比降1.8%。短期供货趋缓及去化承压下，库存或相对稳定。4）土地成交回落、溢价率回升，一线占比提高。上周百城土地供应建面1232.3万平、成交建面1530.7万平，环比降45.6%、降72.1%；成交溢价率4.4%，环比升1.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比24.2%、47.2%、28.5%，环比分别升20.9pct、降5.3pct、降15.6pct。

资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债52.9亿元，环比增加30.5亿元，海外发债1.39亿美元；境内外发行利率为2.47%-13.5%，可比发行利率较前次上行。2）信托：本周集合信托发行38.1亿元，环比增加5.0亿元。3）地产股：本周房地产板块涨4.46%，跑赢沪深300（-2.39%）；当前地产板块PE（TTM）8.71倍，估值处于近五年24.6%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、广宇发展、中南建设；南向资金净流入前三为中国海外发展、华润置地、融创中国。

风险提示：1）供给充足性降低风险；2）房企大规模减值风险；3）政策呵护不及预期风险。