理工酷

2022年01月10日发布

平安观点：

流动性、市场情绪、政策支持与相关板块带动， 首批公募 REITs 表现趋好。首批 9 支 REITs 上市后先抑后扬，截至 2021 年底总市值较发行规模涨17%，显著跑赢同期 A 股，尤其环保类、仓储物流类 REITs 涨幅靠前。REITs 表现趋好主要因： 1） 7 月央行降准带来流动性改善， 2） 9、 10 月市场避险情绪提升， REITs 稳定收益价值凸显， 3）政策持续支持， 11 月明确险资投资 REITs、提振市场信心， 4） A 股物流、交运板块表现较好。

首批表现趋好、第二批供应有限且资产较优， 促使第二批 REITs 发行火热。第二批 REITs 发行火热，认购倍数与后续股价涨幅均优于第一批，主要因：1）首批 REITs 上市后表现亮眼； 2）参与机构类型更加多样，其中保险在第二批配售中占比较第一批明显提高； 3）第二批仅有两只产品获得发行，供应有限； 4）第二批 REITs 本身质量亦高。其中，建信中关村产业园 REIT所处的北京中关村为国内优质产业园，总部经济与科技产业实力强，底层资产出租率保持 90%以上，预期分派率亦高于首批产业园 REITs；华夏越秀高速公路 REIT 底层资产——汉孝高速公路为"九省通衢"武汉的重要交通线路，疫情冲击下交通量仍延续增长，预期分派率高于广州广河 REIT。

产权类与经营权类 REITs 适 用估值方法不同， 现金分派率低于港股REITs。 REITs 估值方法包括绝对估值法（ 现金流贴现、 IRR）、相对估值法（现金分派率、 P/FFO）， 估值影响因素包括无风险利率、市场风险偏好、底层资产质量等，不同行业资产关注点存在差异。 不同于产权类可采用绝对估值法与相对估值法，特许经营权类因存在明确收益期限， 且各资产使用期限不同，更适用绝对估值法， 尤其 REIT 之间横向比较时。 假设未来可供分配金额年均增长 3%、产权类到期资产增值幅度为 0， 以 2021年底市值计算， 6 支产权类 REITs 的 IRR 均值为 4.87%（其中东吴苏园产业 REIT、博时蛇口产园 REIT 最优）， 5 支特许经营权类 REITs 的 IRR 均值为 2.24%（其中中航首钢绿能 REIT 最优）。但从相对估值法看，产权类REITs 2021、 2022 年现金分派率均值分别为 3.45%、 3.43%，而 7 支港股 REITs 2019、 2020 年现金分派率均值分别为 4.9%、 6.1%， 港股 REITs分派率更高。

投资建议： 随着公募基础设施 REITs 试点工作开启， 两批共 11 支 REIT顺利发行，凭借优质的底层资产与可观的预期收益率获得投资者追捧， 叠加流动性趋松、政策支持， REITs 上市后股价表现趋好。 尽管当前 REITs收益率相比海外市场吸引力或略有不足、 国内尚未出台相关税收优惠，但长期来看， REITs 在加快国内基础设施领域建设、降低实体经济杠杆、满足社会资本投资需求方面价值凸显，未来发展大势所趋，我们看好公募基础设施 REITs 后续发展，建议积极关注。

风险提示： 1）因经济下行或管理人能力欠缺，基础资产项目经营不及