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2022年01月07日发布

2022Q1房企仍存在美元债高峰及工程款节前兑付的双重压力，房企存在较大债务违约风险。现金短债比是衡量短期偿债能力的指标，荣盛、中南、禹州等大部分民企也处于较为紧张的状况。2022Q1房企仍存在较大资金压力，一是房企可能需要在春节前兑付数额较大的工程款（万亿规模），二是2022年Q1到期的离岸美元债券约160.5亿美元，远超2021年四季度。我们认为，当前行业融资的边际放松为结构性放松，很多民营企业并未直接享受到信用融资的支持，在较大的兑付压力下，后续可能仍将会有部分房企出现债务违约。

销售不振叠加融资规模下滑，房企仍处在多重困境中。1）融资额与到期债务存在较大缺口：在“三道红线”和银行贷款集中度管理制度的共同作用下，房地产企业的融资总额大幅下滑，据中指研究院监测，房地产企业单月融资规模同比连续10个月下降，1-12月共融资17652亿元，同比减少26%。虽然融资有所放松，但主要为结构化宽松，融资规模不会有大幅提升，借新还旧存在较大压力。我们以176家房企为样本，2022年到期总债券余额约6363亿元，考虑到主流房企债券在有息负债中的占比约30%，推算总的有息负债到期规模约在21210亿元左右，而2021年1-12月行业融资总额为17652亿元，存在较大的缺口，这种状态在未来几年将会持续。2）销售回款不畅：购房者担心房企不能交房或房价下降，购房信心受挫，下半年新房销售大幅下滑。房地产贷款额度受限后按揭放宽周期拉长，在途按揭量增加，叠加预售资金监管趋严，房企销售回款不畅。我们认为预售监管是保护消费者权益、避免工程烂尾的有效手段，未来一段时间内不会转变。3）信用分化：经历此次行业流动性危机后，房企信用评级普遍被下调，金融机构对于地产贷款更谨慎，信用分化使民企融资更加困难。