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2022年01月05日发布

事件

克而瑞发布《2021年1-12月中国房地产企业销售TOP100排行榜》。

12月百强单月权益销售金额同比-38.5%，降幅较前值缩窄4.1pct根据克而瑞数据计算，百强12月全口径销售金额同比-36.0%，降幅较前值收窄3.3pct；1-12月全口径累计销售金额同比增幅较前值下降5.0百分点至-3.2%。从权益角度看，百强12月实现权益销售金额同比-38.5%，降幅较前值收窄4.1pct；1-12月累计权益销售金额同比增幅较前值下降4.9个百分点至-6.1%。12月单月权益口径与全口径降速均收窄，但同比降幅仍旧偏大。今年12月单月权益口径金额占比全年销售总额8.7%，远小于2020年的13.2%（2019年11.6%，2018年11.7%），原因在于i）需求端：下半年大环境影响下购房者观望情绪加重带来需求转化放缓。ii）供给端：因核心城市受集中供地影响，房企推货节奏打乱，导致下半年供给减弱。

行业下行周期规模型房企优势逐步凸显

1-12月累计全口径TOP3/10/20/50/100门槛较去年同期分别变动-1035、121、30、-10和-11亿元，除TOP10、20的准入门槛有所上升外，其余门槛都有所下降，TOP3门槛变动最大。其中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的12月单月同比分别为-8.1%、-33.0%、-38.4%、-33.2%、-48.7%，较前值分别变动+14.7、+13.5、-8.7、+7.4和-0.5个百分点。从权益口径计算、TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100的单月同比分别为-43.0%、-21.5%、-34.0%、-39.7%、-52.8%，较前值变动分别为+3.3、+20.0、-3.3、+2.6、-1.1个百分点。由此可见，12月单月百强销售降幅虽有所收窄，但受制于全年行业整体环境影响，权益口径销售金额累计同比依然负增长。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”及“土地供应两集中”等政策的出台，将供需两端双向约束。2021年下半年以来市场持续转冷，监管部门多次公开表态要维护房地产市场健康发展，并保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性。展望2022年，行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重，预测存在拿地端分化传导到销售端的可能，融资端若无实质性放松，将倒逼房企“以价换量”加强内生回款。当前板块估值及仓位已处历史低位。建议关注：建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：金科股份、中南建设、新城控股；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策趋严，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。