理工酷

2021年12月27日发布

事件：2021年12月21日，杭州第三轮土拍结束，总成交金额约763亿元，总成交建面约416万平米，平均楼面价18333元/平米，35宗地块全部出让成功。

供应土地全数成交，土拍热度明显升温

随着杭州第三轮土拍结束，总成交金额达到约763亿元，较二轮成交金额256亿元增长198%；总成交建面约416万平米，相比于二轮170万平米增长144.71%；平均楼面价18333元/平米，相较于二轮楼面价15030元/平米增长22%。此次挂牌出让的35宗地块全部出让成功，相比二轮供应土地60宗最终只有13宗成交、流拍率78%的结果来看，此次三轮土拍明显升温；溢价率和底价成交占比也分别由二轮的5%、61.5%变为7%、25.7%，其中24宗土地均达到溢价率上限进入摇号环节最后成交，最高竞价次数达到78轮，总体竞争较为激烈。

国企成为拿地主力，本土民企表现不俗

此次土拍众多品牌国企民企积极参加，包括华润、金地、旭辉、滨江、建发、保利、绿城等。最终拿地的房企中，从拿地金额看，华润以2宗地122.8亿元位列榜首；从拿地数量看，滨江集团（联合拿地为主）与绿城中国以4宗地同列榜首。本次土拍国企成为拿地主力军：获取地块数量占比超过30%，对比二轮国企拿地宗数占比15%有较大提升，品牌国企中海地产、越秀集团和地方国企富春山居、杭州城东投资、杭州地铁集团等共17家国企均有收获；与此同时民企参与度也较高，尤其是本土民企，对比二轮的5家本土民企，此轮拿地共有10家本土民企有所收获，其中滨江集团更是以斩获4宗地块位列拿地数量第一，表现亮眼。

此次杭州第三轮土拍市场全面回暖，与二轮土拍形成明显差异：

1）土拍规则放松，参拍积极性提高因二轮供地遇冷，地方政府在此次第三批次供地时相应调整了规则，11.20发布的第三批土拍规则中恢复了勾地制度，溢价率上限则由二轮的15%下调至10%，同时取消了“同一房企参与竞买地块不超过5宗”和“竞买人须具备一年以上房地产开发资质”的要求，二轮新增的“竞品质”要求此次也改为了“定品质”，各宗地的建筑品质标准由政府制定并增加了5%的公共配套设施面积：土拍政策在准入门槛、报名限制、地块要求等多方面标准的放松在提升房企参拍积极性的同时，对提升房企拿地利润率也有一定的作用。

2）政策预期回暖，房企拿地信心增强12月以来中央屡次强调“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，重提支柱产业，释放出很强的信号意义，央行宣布降准，监管部门也开始纠偏信贷政策，支持合理发放房地产开发贷款、并购贷款；这一系列政策转变提升了市场信心与房企对政策底的预期，从而增强了房企拿地的信心。

3）热点地块占比翻番，利润/去化更有保障此次集中供地在地块结构上主城区地块总共有20宗，占总出让地块的比例接近60%，而二轮土拍60宗出让地块中仅有17宗主城区地块，占比不到30%，比例接近翻倍，同时土拍规则上溢价率上限的下调与城市热点地块较高的溢价空间给出的利润率保障叠加对优质地块去化率的信心使得房企拿地力度加大。

投资建议：此次杭州三轮土拍升温，一定程度上延缓了土地市场下半年以来连续降温的步伐，也为未来土拍市场带来一定的良好预期。我们预计在更多城市拿出热点地块、中央房地产政策不断回暖、地方政府供地政策持续改善的前提下，未来土地市场以及整个房地产市场或将迎来一定程度的持续好转。持续推荐：1）优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、新城控股、旭辉控股集团、龙光集团；3）优质物管：碧桂园服务、绿城服务、保利物业、中海物业、招商积余、金科服务、旭辉永升服务，同时建议关注商管业态运营能力较强的：华润万象生活、宝龙商业。

风险提示：供地政策趋严，房屋价格大幅下滑，销售去化不及预期，疫情二次反弹