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2021年05月31日发布

首批 REITs 已完成市场化询价，预计发行规模 314 亿。 截至 5 月 27 日，首批 9 家项目的询价结果顺利出炉，发行份额为 64 亿份，预计总募集金额为 314 亿元，较询价前预计募集规模超出 11 亿元。其中规模最大的为广州广河项目，发行规模达到 91 亿元，即使规模最小的首钢绿能项目，发行规模也达到了 13 亿元。

首批基础设施公募 REITs 的发行受到机构追捧，平均认购达到 8.5 倍。 根据 9 只基金所披露的发售公告，本次公募 REITs 受到了机构投资者热烈追捧，其中最为火爆的招商蛇口产业园 REITs 的网下认购倍数达到了 15.3 倍，超额认购倍数最低的东吴苏州工业园项目也得到了 4.5 倍，一线核心城市的产权类资产最受投资者追捧。

回拨机制前公众投资者预计可认购额度约为 21 亿，张江 REIT 等部分产品不具备网上回拨的空间。 按照当前网下询价结果，在不考虑回拨机制的情况下，首批基础设施公募 REITs 累积可向公众投资者发售的金额大约在 21 亿元，其中张江 REIT、蛇口产业园、盐港 REIT 无法进行网下配售部分向网上回拨，因为当前公众投资者网上发售比例已经达到了整个 REITs 基金扣除向战投配售部分后的 30%。

盐港 REIT 等 4 个产品机构报价接近询价区间上限。 机构投资者对首批基础设施公募REITs 热情很高，大多数产品的报价中位数均位于询价区间的上 50%分位，其中盐港REIT、首钢绿能两个产品报价中位数逼近询价区间上限，意味着大多数机构为获取入场资格采取了顶格申报，蛇口产园、广州广河两个项目的报价中位数位于询价区间的99%分位。相比较而言，浙江杭徽、首创水务等项目，机构报价相对保守，多位于询价区间的中间位置。

网下询价后，大多数产品的估值提升，现金分配率略有下降。 在预测现金流保持不变的情况下，除蛇口产园 REITs 外，其余 8 个项目对应的分派率有所下行。按照最新的项目估值测算，现金分配率最高的浙江杭徽项目，达到 11.71%；分配率最低的为盐港REIT 为 4.15%。

不可简单套用现金流分配率来评衡量不同类型资产的投资价值。 产权类 REITs 项目和经营权类 REITs 项目现金流分派率差异显著，主要源于资产属性的差异。一般而言产权类资产（如产业园区、仓储物流等）存在较大可能长期持续经营，随着期限的延续，底层资产的租金收入有可能缓慢增长， 从而提升项目的收益水平。同时考虑到在核心区域的产权类基础设施资产，相关资产的市场价值具备升值的可能性。高速公司等特许经营权类项目， 在收费期限届满后，相关资产需要无偿归还给政府，随着剩余经营年限的不断缩短，资产的价值在客观上是逐渐减少的。

相对而言，产权类项目更受到网下投资者青睐。 首批基础设施公募 REITs 的底层资产均较为优质，都受到了网下投资者的超额认购。综合认购倍数、机构的报价区间、产品的最终发行定价等维度进行分析， 相比较而言产权类项目更受机构投资者青睐。

风险提示： 基础设施资产运营不及预期， 流动性不足等。