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2022年11月02日发布

市场行情：本月光大地产AH物管板块指数-24.1%

指数：2022年10月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-24.1%，跑输沪深300指数16.4pct.，跑输恒生指数9.4pct.，跑输恒生港股通指数11.0pct.；2022年1-10月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-56.6%，跑输沪深300指数27.6pct.，跑输恒生指数19.4pct.，跑输恒生港股通指数18.2pct.。

个股：本月平均涨跌幅为-25.6%；涨跌幅前列为：金科服务（-3.2%）、远洋服务（-8.2%）、建业新生活（-10.8%）、招商积余（-12.0%）、越秀服务（-21.1%）。

港股通：本月持股比例变化：雅生活服务（+1.96pct.）、旭辉永升服务（+1.70pct.）、碧桂园服务（+0.69pct.）、世茂服务（+0.59pct.）、融创服务（+0.44pct.）。2022年1-10月，持股比例变化：世茂服务（+16.51pct.）、融创服务（+11.50pct.）、雅生活服务（+9.94pct.）、旭辉永升服务（+6.90pct.）、碧桂园服务（+4.63pct.）。

行业动态跟踪：二十大指出积极发展养老事业和养老产业，住建部发文推进智慧社区建设，山西出台法规引导物业企业开展社区养老服务

中央：《二十大报告》提出实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业。住建部明确指出，引入物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，促进线上线下服务融合发展。地方：《山西省社区居家养老服务条例》审议通过，引导养老服务机构、物业服务企业开展养老服务。北京明确数字经济、智慧城市等方面标准化内容。

重点企业动态跟踪：多家物业公司与关联方签订关联交易协议，世茂服务赎回可转债，万达商管三度递交港交所上市申请

华润万象生活与华润置地及华润集团签订关联交易协议，日期截至2025年，包括物业管理、商业运营、增值服务和车位销售等。新城悦服务、旭辉永升服务、金茂服务和建发物业也与关联方签订关联交易协议。招商积余单三季度归母净利润为1.41亿元，同比+5.31%；1-9月收入约92亿元，同比+20.9%，归母净利润4.72亿元，同比+23.6%。10月31日，世茂服务赎回31.1亿港元可转换债券。10月25日，珠海万达商管三度向港交所递交上市申请。

投资建议：物管公司独立发展能力提升，短期波动不影响长期发展向好

物管行业定位“社会治理基层支柱”，在提升全社会就业水平/疫情常态化防控/社区养老托幼/智慧社区建设/老旧小区改造等方面具有较高参与度，各级政府政策支持力度较强。投资建议关注物业科技先锋万物云，以及三条主线：

1）“估值修复”：关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降，推荐新城悦服务、世茂服务，建议关注碧桂园服务、金科服务、融创服务、建业新生活。

2）“独立发展”：关注第三方在管面积占比超过80%，已基本具备独立经营和扩张能力的民企物管，推荐绿城服务、旭辉永升服务，雅生活服务。

3）“稳健国企”：持续看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价，建议关注保利物业、中海物业、华润万象生活、招商积余、远洋服务、金茂服务、越秀服务、建发物业。

风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。