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2022年10月31日发布

本周43城新房同比降幅持续收窄，土地市场有所回升。

核心观点

本周新房成交同比降幅连续三周收窄，二手房同比增速提升至55%。43城新房成交面积360.1万平方米，环比上升5.2%，同比下降24.6%，同比降幅较上周收窄了3.7个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-0.5%、4.6%、-9.0%，同比增速分别为-13.7%、-7.2%、-23.6%，一、三线城市同比降幅扩大了4.4、5.0个百分点，二线城市同比降幅收窄了4.5个百分点。15城二手房成交面积143.2万平方米，环比上升0.4%，同比上升55.3%，同比增速较上周上升了4.6个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为1.0%、-0.5%、0.5%，同比增速分别为21.8%、86.8%、120.1%，一、

二、三线城市同比增速分别下降了2.6、2.9、37.6个百分点。

新房库存面积环比下降，去化周期同环比上升。14城新房库存面积为1.0亿平，环比下降0.2%，同比上升4.0%，去化周期为13.9个月，环比上升0.1月，同比上升2.3个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.4%、-1.0%、-0.6%；去化周期分别为11.0、12.8、14.7个月，一线城市环比上升0.2个月，二、三线城市与上周相比无明显变化

土地市场同比量价齐升，溢价率同环比下降。百城土地成交建面4206万平，环比+14.4%，同比+16.8%；成交土地总价890亿元，环比+22.0%，同比+28.7%；楼面均价2116元/平，环比+6.7%，同比+10.2%；溢价率1.88%，环比-29.3%，同比-19.0%。

本周房企国内债券发行规模同环比上升。房地产行业国内债券总发行量为189.5亿元，同比+72.7%，环比+295.4%；净融资额为65.7亿元。其中央国企国内债券总发行量164.5亿元，同比+87.5%，环比+243.2%；净融资额为+82.3亿元。民企国内债券总发行量为25.0亿元，同比+13.6%；净融资额为-16.6亿元。

板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-8.2%，较上周下降6个百分点；相对沪深300收益为-2.8%，较上周下降3.2个百分点。房地产板块PE为10.98X，较上周下降0.97X。

北上资金对有色金属、电子和煤炭加仓金额较大，分别为20.81、19.71和14.33亿元。对房地产的持股占比上升0.02%（上周上升0.01%），净买入12.33亿元（上周净买入-0.71亿元）。

投资建议

本周统计局公布房地产销售与投资数据，高能级城市率先修复，带动9月商品房销售同比降幅持续改善；新开工与投资单月降幅虽小幅收窄，但仍低位运行，我们认为从销售改善传导到投资修复，仍然需要一个过程。央行公布2022年三季度金融机构贷款投向统计报告，截至三季度末，房地产开发贷款余额12.67万亿元，同比增长2.2%，增速较二季度末提升2.4个百分点；个人住房贷款余额38.91万亿元，同比增长4.1%，增速较二季度末下降2.1个百分点，房地产市场信心尚未得到恢复，虽然多地放松信贷政策，但政策效果显现较为缓慢，受房价上涨预期较弱、烂尾楼风险、就业与收入预期较差等因素影响，购房者观望情绪仍较严重，居民购房贷款整体偏弱。不过传统“银十”到来，叠加9月末中央接连释放重磅政策，或将有效带动刚性、改善性住房需求释放，“十一”节后高频数据也显示，新房成交同比降幅连续三周收窄。

现阶段建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注以下两条主线逻辑：1）稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。