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2022年10月25日发布

事项：

统计局公布9月房地产投资和销售数据。2022年前9个月，商品房销售额99380亿元，同比下降26.3%；商品房销售面积101422万平方米，同比下降22.2%；房地产开发投资103559亿元，同比下降8.0%；房屋新开工面积94767万平方米，同比下降38.0%；房屋竣工面积40879万平方米，同比下降19.9%。

国信地产观点：1）销售复苏节奏缓慢，销售均价环比回落。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。2）开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄，修复的关键是销售回暖、回款加速。3）新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响持续恶化，竣工有待底部修复。4）投资建议：本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。5）风险提示：政策放松不及预期；疫情等因素致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

评论：

销售复苏节奏缓慢，销售均价环比回落

销售复苏节奏缓慢。2022年1-9月商品房销售额累计99380亿元，同比-26.3%，较前值收窄1.6个百分点；销售面积累计101422万平方米，同比-22.2%，较前值收窄0.9个百分点。单月值同比降幅收窄，2022年9月商品房销售额13510亿元，同比-14.2%，较前值收窄5.7个百分点；销售面积13532万平方米，同比-16.2%，较前值收窄6.4个百分点。销售均价环比回落，2022年1-9月，商品房销售均价为9799元/㎡，累计同比-5.3%，较前值收窄1.0个百分点；但单月环比-4.0%，降幅较前值扩大3.4个百分点。虽然单月销售降幅收窄，但有低基数原因。从绝对值上看，受居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付等因素影响，销售回暖动能仍显不足。

开发投资延续低迷，到位资金降幅略有收窄

开发投资延续低迷。2022年1-9月房地产开发投资完成额累计为103559亿元，同比-8.0%，降幅较前值扩大0.6个百分点。9月单月，开发投资完成额为12750亿元，同比-12.1%，较前值收窄了1.7个百分点。开发投资表现较差主要有两方面因素：一是房企资金压力较大，施工活动的开展受到波及，导致建安投资支撑减弱；二是房企投资意愿不足，土地市场热度仍然较低，土地购置费也对开发投资造成了拖累。

到位资金降幅略有收窄。2022年1-9月房企到位资金累计为114298亿元，同比-24.5%，较前值收窄0.4个百分点。9月单月到位资金为13481亿元，同比-21.3%，较前值收窄0.5个百分点。拆解房企资金来源，可见销售回款（即按揭贷款、定金及预收款两项之和）占比有所提升，对房企的拖累稍有好转，反映到位资金修复的关键是销售回暖、回款加速。

新开工持续恶化，竣工有待底部修复

新开工受销售表现低迷、房企投资意愿较弱的影响持续恶化。2022年1-9月，新开工面积累计94767万平方米，同比-38.0%，降幅较前值扩大0.8个百分点；9月单月新开工面积9705亿元，同比-44.4%，较前值收窄1.3个百分点。竣工有待底部修复。2022年1-9月，竣工面积累计40879万平方米，同比-19.9%，较前值收窄1.3个百分点；9月单月，竣工面积4018万平方米，同比-6.0%，降幅较前值扩大3.5个百分点。

投资建议

本轮周期，政策放松节奏已明显加速，但压制销售复苏的三大因素（居民收入和房价上涨预期减弱、担忧期房交付）仍未消散，市场信心恢复和销售复苏仍然缓慢，开发投资延续低迷，地产链持续承压。相比08/15年的放松力度，未来仍可以期待需求端更大力度且效果更好的政策，静待政策生效后，销售复苏可期。从个股角度，经营稳健、具备优秀品质的房企将更快从行业低谷中脱颖而出，推荐万科A、保利发展。

风险提示：

1、政策放松不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。