理工酷

2022年10月24日发布

政策面：二十大“房住不炒”定位未变，持续有城市发布放松政策。1）二十大文字版报告指出，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2）本周河北保定、广东韶关发布政策组合，包括提供购房补贴、降低个人购房贷款首付比例、提高住房公积金贷款额度、提高住房公积金贷款比例等，同时河北保定发布政策包括降低房地产企业购地竞买保证金缴纳比例。

基本面：本周新房及二手房市场成交数据处于国庆假期后反弹最后阶段，本周全国新房市场同比下降，二手房市场同比上升：本周全国30城新房成交面积286万平，环比+14.3%，环比较上周下降51pct；同比-13.4%，同比较上周上升19pct。若剔除常州、泉州、厦门等无成交数据的城市后，成交面积同比-13.0%。新房市场分线城市来看，本周各线城市环比均有所上升，同比跌幅均收窄。本周18城二手房成交面积141万平，环比-1.7%，环比增速较上周下降415.1pct，同比+47.7%，同比较上周上升6.3pct。分线城市来看，本周一三线城市环比均有所下降，一二线城市同比上升。二手房成交数据已经连续5周呈现同比增长的趋势，回温趋势基本形成。

板块行情：SW房地产板块下跌2.25%，房地产跑赢大盘0.34pct，表现强于大市。恒生指数下跌2.27%，恒生地产建筑业下跌1.91%，跑赢大盘0.36pct，表现强于大市，恒生地产建筑业本周收益率排名5。物业管理板块方面，恒生物业服务及管理下跌4.20%，恒生物业服务及管理跑输大盘1.93pct，表现弱大于市。

本周观点：我们认为，行业仍然延续“房住不炒”方向，但考虑十月疫情反复增加销售压力，房地产企业年底风险仍未完全出清等因素，我们认为在行业基本面未出现明确拐点前，Q4行业放松政策有望再次推进。二手房和新房中长期联动效应大于替代效应。考虑到核心城市二手房成交持续回暖，我们认为Q4核心城市新房市场在进一步政策放松环境下后续会逐步修复。本轮周期和以往周期不同，我们认为政策放松和需求修复会继续呈现分化态势，央国企和区域型稳健的小而美公司持续受益，在后续基本面修复过程中Alpha更强。我们继续看好浙商地产一大四小：保利发展、华发股份、滨江集团、越秀地产、天健集团，加推标的招商蛇口和万科A。二手房交易率先回暖，利好贝壳中介龙头，短期股价回调不改中介公司中长期发展机会，继续看好。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。