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2022年10月24日发布

本周43城新房同比降幅持续收窄，土地市场持续低迷。

核心观点

本周新房成交同比降幅持续收窄，二手房同比仍保持50%的增速。43城新房成交面积336.5万平，环比下降4.4%，同比下降29.5%，同比降幅较上周收窄了5.9个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为19.3%、-12.9%、38.1%，同比增速分别为-9.4%、-11.8%、-20.4%，一线城市同比降幅扩大了2.4个百分点，二、三线城市同比降幅收窄了17.0、15.2个百分点。15城二手房成交面积142.0万平，环比下降15.6%，同比上升49.9%，同比增速较上周下降了8.8个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为33.0%、75.2%、37.2%，同比增速分别为60.0%、124.0%、163.6%，一、二线城市同比增速分别下降了2.2、9.0个百分点，三线城市同比增速提升了38.8个百分点。

新房库存面积与上周相比无明显变化，去化周期同环比上升。14城新房库存面积为1.0亿平，与上周相比无明显变化，同比上升4.6%，去化周期为13.8个月，环比上升0.2个月，同比上升2.2个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、-1.1%；去化周期分别为10.9、12.8、14.7个月，环比变动-0.1个月、0.1个月、0.4个月。

土地市场同比量价齐跌，溢价率同环比下降。百城土地成交建面3382万平方，环比+152.3%，同比-18.7%；成交土地总价532亿元，环比+235.9%，同比-71.7%；楼面均价1572元/平，环比+33.1%，同比-65.2%；溢价率2.93%，环比-71.2%，同比-5.2%。

本周房企国内债券发行规模同比持续正增长。房地产行业国内债券总发行量为47.9亿元，同比+11.6%，环比-62.8%；净融资额为-178.8亿元。其中央国企国内债券总发行量为47.9亿元，同比+11.6%，环比-60.9%；净融资额为-61.5亿元。民企国内未发行债券，净融资额为-117.2亿元。

板块收益较上周有所下降。房地产行业绝对收益为-2.2%，较上周下降0.5个百分点；相对沪深300收益为0.4%，较上周上升3.1个百分点。房地产板块PE为11.95X，较上周下降0.26X。

北上资金对煤炭、计算机和通信加仓金额较大，分别为9.01、8.12和7.63亿元。对房地产的持股占比上升0.01%（上周下降0.09%），净买入-0.71亿元（上周净买入-7.05亿元）。

投资建议

我们认为当前销售处于筑底回升阶段，本周新房成交同比降幅持续收窄，二手房成交同比仍有50%的增长。在中央多重有利因素的叠加带动及地方的积极落实跟进下，10月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套、二套房贷利率分别为4.12%、4.91%，首套利率环比下降3BP，二套利率与上月持平，放款周期26天，与上月基本持平；一、二、三四线城市首套房贷利率分别为4.60%、4.80%、4.11%，平均放款周期分别为30、24、26天。此外，本周证监会拟放开部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业的企业在A股市场融资，预计部分建筑央国企将受益。

预计短期内，中央及地方需求端政策将带动刚性和改善性需求的释放，在政策不断发力、逐步落地的背景下，房地产市场也将逐步回稳。建议关注销售基本面兑现后的地产板块机会。我们建议关注以下三条主线逻辑：1）稳健的龙头和区域性央国企，行业见底后带动龙头销售复苏，稳健经营的同时仍能保持一定拿地强度：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头，将受益于特定区域楼市复苏、需求稳健，同时在深耕区域内逆势拿地扩张：滨江集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。