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2022年10月19日发布

事件1：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

事件2：9月30日，财政部、税务总局发布公告，明确支持居民换购住房有关个人所得税政策，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

部分城市首套房贷款利率下限打开刺激需求回暖，托底低线级城市销售下滑。根据9月29日央行、银保监会发布的最新差别化住房信贷政策，对于2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前阶段性放宽首套房贷款利率下限，同时按照“因城施策”原则，符合条件的城市可根据当地房地产市场实际情况自主决定阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。根据中泰宏观组测算，70大中城市中有天津、石家庄、大连等23城符合政策要求，考虑到年初以来70大中城市以外的广大四五线及以下城市房价和销售承压普遍大于一二线城市，此次首套房利率下限打开将更多惠及一二线城市以外的低线级城市，或将有效托底销售下滑压力。

个税退税优惠减轻换房成本，有效刺激需求回暖。根据财政部和税务总局公告，自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。根据贝壳研究院，目前一二线城市关于房屋交易的个税政策规定大部分为购房后五年内卖出的按照房屋价值差额的20%或者全额的1%征收，满五唯一免征。我们认为新政将有效降低换房成本，促使一二线城市改善性需求加快释放，并利好持有住房在五年以内或者有多套住房的家庭换房。

当前仍处于新一轮地产放松政策密集落地期，看好品牌建材估值修复。近期银保监会表态房地产金融化泡沫化势头得到实质扭转，需求端方面近期宁波、苏州、青岛、绍兴、开封、洛阳等城市继续围绕放开限购、购房补贴、公积金贷款、降低首付比例等出台支持政策。二手房方面近期已有多个核心城市出台政策，广州、深圳、南京、合肥、济南等支持二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务。叠加上述差别化信贷政策和个税退税政策出台，新一轮放松密集落地或将带动需求修复。同时从克而瑞百强地产销售数据看，9月销售面积环比提升幅度不如往年同期，累计同比降幅仍保持在45.4%的较高水平，地产政策仍有进一步放松的空间。新一轮地产放松释放积极信号，品牌建材需求端预期向好，当前处于板块底部配置的较好阶段，政策的密集落地和预期的进一步发酵将推动板块估值修复行情。基本面来看认为定价力强的C端和小B龙头将率先出现业绩修复，建议重点布局优质细分赛道龙头，推荐【伟星新材】【东方雨虹】【北新建材】【坚朗五金】【三棵树】【科顺股份】【蒙娜丽莎】等。

风险提示：宏观经济风险、下游需求超预期下行、原材料价格继续大幅波动等。