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2022年10月10日发布

周度观点：国庆前夕中央出台政策组合拳，包括阶段性放宽部分城市首套房贷款利率下限、下调首套个人住房公积金贷款利率、换购住房个人所得税退税，同时沈阳、杭州、金华等城市政策持续放松，政策端正有望迎来新一轮宽松期。从国庆成交（10.1-10.7）看，24城新房日均成交套数较2021年、2020年同期分别下滑39%、47%，销售仍未见明显复苏。但贝壳统计的50城二手房国庆日均成交套数同比增长约54%，较2020年同期增长约3%，政策春风下二手房市场已率先回温，随着政策效应逐步累积，预计四季度新房市场有望逐步修复，但考虑民企信用修复需要时间，预计房企间销售仍将延续分化。投资建议方面，强信用的央国企及优质民企将更加受益政策的宽松，销售端有望率先修复，持续看好销售、投资占优的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如伟星新材、东方雨虹、科顺股份、海螺水泥。

政策环境监测：1）中央政策密集调整，百强降幅持续收窄；2）上海第三批供地收官，土拍冷热分化。

市场运行监测：1）24城国庆网签数据同比下滑。国庆假期24城新房日均成交1039套，较2021年、2020年同期分别下滑39%、47%。考虑网签备案滞后，重点关注未来两周成交数据变化。2）改善型需求占比环比上升。2022年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至78.9%。3）库存环比略降，短期维持稳定。16城商品住宅取证库存10249万平，环比降1.7%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，二线占比提高。本周（9.26-10.2，下同）百城土地供应建面7374.8万平、成交建面4036.8万平，环比升29.3%、降2.6%；成交溢价率1.5%，环比降1.8pct。其中一、二、三线成交建面分别占比12%、36.1%、51.9%，环比分别降2.3pct、升13.4pct、降11pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行82亿元，环比减少47亿元；海外债发行8.7亿美元，环比增加6.6亿美元；发债利率2.75%-7.875%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌2.50%，跑输沪深300（-1.33%）；当前地产板块PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年75.04%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为金地集团、大唐集团控股、招商蛇口。本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为新城控股、我爱我家、天健集团；南向资金净流入前三房企为中海发展、碧桂园、华润置地。

风险提示：1）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；2）长假网签数据滞后，存在统计数据可能失真的风险。