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2022年10月07日发布

事件：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件（2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市）的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

降成本走在托底最前线，重点城市中8成已降至下限

2022年以来，按揭利率持续宽松：（1）5年期LPR年内累计降幅35BP（1月20日、5月20日、8月22日分别下调5BP、15BP、15BP）；（2）5月15日央行将全国首套房贷利率下限调整为5年期LPR减20BP，二套保持5年期LPR加60BP不变，至此，首套、二套住房商业贷款利率下限已降至4.1％、4.9%的历史低位。根据贝壳研究院统计，2022年9月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.15%，二套利率为4.91%，距离21年10月高点分别回落158BP、108BP，且103个重点城市中超八成的城市主流房贷利率低至首套4.1%、二套4.9%的下限水平。

三四线楼市的定向降息，首套利率有望阶段性进入3字头时代

虽然年初以来流动性宽松叠加限购限贷密集调整，但是销售复苏依然曲折。截至9月前三周，62重点城市新房成交面积同比-27%，低基数下同比降幅较8月进一步扩大4pct。面临基本面对政策的钝化反应，央行本次调整进一步打开首套房利率下限空间，有利于进一步支持刚需。虽然本次调整限定城市范围和时间条件，但是我们认为：1）统计局70城之外大部分三四线城市可能都符合6-8月新房价格同环比连续负增长的条件，受益城市范围较为广泛；（2）“2022年底前”可能仅仅是阶段性的限定条件，如果基本面复苏不及预期，相关规定有望延续至2023年；（3）从首套房利率下降空间来看，未来符合要求的城市有望阶段性进入3字头时代。

“信贷”一城一策仍有空间，时间比空间更重要

8月24日国务院常务会议召开，会议明确提出允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。我们认为本轮信贷宽松大概率不会突破原有央行规定上限，但是托底范围和力度仍具以下调整空间：1）部分地区按揭利率加点幅度有望加速下行，未来不排除合理改善需求下二套利率下限的调整；2）基本面较差城市首付比例向央行规定下限靠拢（限购城市首套30%、二套40%；非限购城市首套20%、二套30%），28个重点城市除一线城市之外，有约16个城市首付比例依然有下调空间；3）一线城市不排除特定区域限购定向松绑的可能（如近日上海临港、北京通州限购政策出现放松）；4）针对特定人群的限购限贷松动（如近日北京住建部提出对老年人项目试点及多孩家庭给予政策支持）；5）部分城市普通与非普通住宅认定标准发生调整等；6）二手房带抵押过户等交易流程有望优化，二手房指导价有望取消或上调；7）房票安置和政府回购等财政工具的使用。

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风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期