理工酷

2022年10月07日发布

周度观点：

央行阶段性调整差别化住房信贷政策：9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。此外，央行决定自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。

70个大中城市中，23个城市符合2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的条件。我们认为，此次取消首套房利率下限约束，政策力度较大，扩大了符合条件城市的利率调整空间，能够降低购房者利息支出；同时，政策具有时效性，有利于需求集中释放。

财政部支持居民改善住房条件：9月30日，财政部、国家税务总局发布公告自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

财政部支持换购住房，体现了其满足居民改善型住房需求。我们认为，财政部政策叠加短期房贷利率的下调，能够对消费者预期产生积极作用，有利于加快改善性住房需求的释放进程，带动市场企稳回升。

我们认为，随着因城施策力度的逐渐加强，叠加货币政策持续宽松，市场将呈现底部反转态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线：1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科；2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科A、绿城中国、招商蛇口；3）高评级的稳健经营民企：滨江集团。

行业跟踪

销售回顾（09.24-09.30）：重点监测33城合计成交面积585.6万㎡，环比上周增长46.5%；2022年累计成交12687.9万㎡，累计同比下降36.8%。其中，一线城市成交108.8万㎡，环比上周增长11.0%，2022年累计成交2480.9万㎡，累计同比下降24.5%；二线城市成交287.8万㎡，环比上周增长68.3%，2022年累计成交6342.8万㎡，累计同比下降30.2%；三线城市成交189.1万㎡，环比上周增长44.8%，2022年累计成交3864.2万㎡，累计同比下降49.8%。

土地供应（09.19-09.25）：百城土地宅地供应规划建筑面积2227万㎡，2022年累计供应规划建面41882万㎡，累计同比下降42.2%，供求比1.43。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价6205元/㎡，近四周平均挂牌均价5526元/㎡，环比下降9.4%，同比下降1.2%。

土地成交（09.19-09.25）：百城土地住宅用地成交规划建筑面积1481万方，2022年累计成交29245万㎡，累计同比下降48.3%。土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为12233元/㎡，环比增长39.6%，同比增长86.8%，整体溢价率为3.2%，2022年平均楼面价6418元/㎡，同比增长13.4%，溢价率3.8%，较去年同期下降11.6个百分点。

风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。