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2022年10月06日发布

主要观点：

市场表现：

上证指数本周-2.07%，收报于3024.39点；创业板指本周-0.65%，收报2288.97点；沪深300本周-1.33%，收报于3804.89点。房地产板块-2.50%，在31个行业内位列第20位。

新房成交：成交面积同比+19.6%，环比+27.7%

本周（9.23-9.29），我们重点跟踪的32城一手房成交面积合计约455万方，同比+19.6%，环比+27.7%。其中，一线（4城）一手房合计成交面积108万方，同比+12.7%、环比+16.5%；二线（14城）一手房合计成交面积257万方，同比+32.9%、环比+44.8%；三线（14城）一手房合计成交面90万方，同比-1.1%、环比+4.7%。

新房库存：库存面积环比+1.72%，去化周期12.1月

截至2022.9.29，本周，我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约9402万方，环比+1.72%，整体去化周期（按面积）约12.1月。其中，一线（4城）新房库存合计3426万方，环比+1.74%，去化周期10.6月；二线（6城）新房库存3166万方，环比-1.04%，去化周期9.9月；三线（6城）新房库存2810万方，环比+5.00%，去化周期21.0月。

二手房成交：成交面积同比+28.5%，环比+6.2%

本周（9.23-9.29），我们重点跟踪的16城二手房成交面积合计约130万方，同比+28.5%，环比+6.2%。其中，一线（2城）二手房合计成交面积44万方，同比+23.9%、环比+21.7%；二线（7城）二手房合计成交面积50万方，同比+46.9%、环比+1.4%；三线（6城）二手房合计成交面积36万方，同比+13.7%、环比-2.5%。

土地市场：百城土地成交面积4134万方，成交土地总价2062亿元，土地溢价率3.23%

上周（9.19-9.25），百城土地供应数量为875宗，对应土地供应建面约5706万方；百城土地成交数量为596宗，对应土地成交建面约4134万方，成交土地总价约2062亿元，百城土地溢价率为3.23%。其中，一线、二线、三线城市土地成交建面分别为596万方、941万方和2597万方，同比分别为+38.5%、-40.6%和+117.1%，对应土地溢价率分别为3.44%、0.42%和4.61%。

投资建议：

本周人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策：符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

应注意厘清以下几点：1）符合一贯的精准调控思想架构下的“一城一策”动作。政策从来没有大水漫灌，都是“精准滴灌”，这样既可以防止政策大起大落带来调控失去方向感和力度感，又可以避免基本面较好的一二线热门城市房价过热。

2）此次政策覆盖面较广，对中小型城市更加有利，也相对更利好重仓三四线城市的房企。根据统计局70大中城市一手房价格数据，有23个城市符合条件，主要包括天津、武汉、大连、温州、石家庄、哈尔滨、秦皇岛、贵阳、昆明、兰州等。70城中二、三线城市覆盖率分别为26%、43%，合理推测70城以外的200多个三、四线城市覆盖率会更高（50%以上）。单从政策本身来看对未来销售的提振幅度有限，原因在于：①这次涉及到的10个二线城市中之前政策最紧的应该是天津和武汉（22城两集中名单），天津非户籍限购条件已经降低至6个月连续社保，武汉限购区二套首付降至40%已经实质性执行，仍未扭转市场下行趋势，主因在于观望情绪浓重。除此之外应注意的是，其在土地供应端受限且截至目前为止土拍市场尚未恢复，我们认为后续两城的土地政策会向长沙看齐，由集中供应改为常态化推介。②对于其他基本面较差的三四线城市，其实待政策释放的空间更狭小，主要根源在于经济基本面变差带来的需求不振。

3）此次政策不应该独立去分析其对销售的作用，应该考虑组合拳的力度，尤其是工具箱和相应配套政策的兑现。如广东省发布《关于调整辖内房地产信贷政策的决议》，10月1日起，惠州、东莞、中山、珠海、佛山等12个城市首套和二套商品住房“认房不认贷”，家庭买第二套普通住房，利率和首付均按首套执行。政策组合拳下，我们认为虽然金九远不及预期，但是考虑政策释放时间和累积效益，10月中旬至年底区间内的“下半场发力”是大概率事件。

本周继地产纾困、“保交付”相关政策陆续落地，叠加需求端政策节奏性放松，Q3销售、投资延续弱修复趋势。注意到本次“一城一策”放松中主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调仍存。鉴于本轮弱修复环境利好本身强产品力、强信用、强投资及盈利能力边际改善的房企，建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；（2）成长受益型：新城控股、建发股份、华发股份、滨江集团；（3）物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业；（4）二手房中介服务机构：贝壳-W。

风险提示：

房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。