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2022年09月30日发布

事项：

1）央行、银保监联合发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在 2022 年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；2）央行提出，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

平安观点：

房贷利率下行空间进一步打开，利于压力较大城市楼市企稳。央行、银保监联合发布通知，对于 2022 年 6- 8 月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。根据统计局数据， 6-8 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比分别下降 1.3%、1.7%和 2.1%，环比分别下降 0.1%、 0.1%和 0.3%，环同比连续 3 个月下降，其中满足 6-8 月环同比均连续下降的城市有 23 个，显示短期部分城市楼市压力犹存。根据贝壳的统计，2022年 9 月，103 个重点城市主流首套房贷利率为 4.15%，仅高于首套房利率下限（4.1%） 0.05 个百分点，其中 86 城房贷主流利率已触及下限 4.10%。在 LPR 不再调整的背景下，多数城市房贷下行空间已经不大。本次央行、银保监允许符合条件的城市在 2022 年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限，体现因城施策的政策导向，有利于降低居民购房成本，缓解部分城市楼市压力。

低基数下销售有望延续改善，强信用房企优势有望扩大。政策持续宽松叠加低基数背景下，8、9 月重点城市成交同比降幅已经逐步收窄，截止 9月 26 日， 50 城新房日均成交环比上升 3.7%，同比下降 24.4%，降幅较 8月收窄 2.4 个百分点，贝壳统计的 50 城二手房成交量 7、8 月连续两月正增长。预计随着房贷利率下行空间进一步打开配合四季度低基数，销售端表现有望持续改善。尽管保交楼政策持续出台，但购房者信心修复需要时间，强信用的央国企及优质民企销售将率先企稳，8 月单月华发股份、招商蛇口、中国金茂销售额同比增长 29.1%、17.4%、15.1%，预计四季度强信用房企销售端优势有望进一步扩大。

投资建议：短期政策宽松叠加低基数，销售端有望逐步好转，但考虑信心修复及行业出清需要时间，房地产修复或相对波折，行情爬坡过程中亦可能存在震荡波动。强信用的央国企及优质民企在销售、融资及拿地端的优势有望逐步扩大。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科 A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

风险提示：1）若后续政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行业短期波动超出预期风险。