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2022年09月30日发布

事件描述

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这一政策措施的出台，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促进房地产市场平稳健康发展。在当地政策范围内，银行和客户可协商确定具体的新发放首套住房贷款利率水平，有利于减少居民利息支出，更好地支持刚性住房需求。

事件评论

本次调整面向首套房贷款，范围为6-8月房价连续下降的城市。政策规定，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。本次政策调整涉及城市面较广，根据统计局数据，仅70大中城市中符合条件的城市就有23座，考虑到全国地级市、县级市总计超过600座，预计涉及城市数量较多。70大中城市中，符合条件的主要为三四线及弱二线城市。二线城市方面，包括天津、石家庄、哈尔滨、贵阳、昆明、兰州、大连、武汉等。除武汉外，上述城市均属于弱二线城市，且以北方为主，三四线城市方面则在地理上分布相对分散。

稳楼市政策力度加大，逐步进入有限区间。虽然稳楼市已经持续一年之久，但前期相关政策力度偏小，对于销售剧烈调整难以起到支撑作用。从政策力度来看，我们认为财政政策>货币信贷政策＞行政管控政策＞公积金/人才支持政策，前期政策集中于后两类，调整力度与范围也存在局限性。但自2022年8月LPR加速下行以来，结合本次阶段性差别化调整首套房贷利率下限，中央层面的货币信贷政策开始发力，稳楼市政策力度明显加大，对销售的支撑逐步进入有限区间。

销售处于磨底阶段，市场仍以悲观预期为主，高频数据显示9月下半旬销售有所反弹。市场对于后续销售能否企稳复苏存在分歧，但我们认为未来销售复苏方向是确定的，但过程可能是缓慢且充满波动的。房地产行业从长期看仍然是十万亿级别的市场，经过2022年的大幅调整，商品住宅销售量或已接近市场真实需求水平。9月下半旬，高频数据显示地产销售反弹，尤其是一线城市较为明显，二线和三四线城市分化仍然显著但环比也出现改善。稳楼市政策持续发力，有望对楼市传统旺季形成助力。

投资建议：地产板块配置重点关注两条思路，1）行业见底带动龙头销售复苏、2）区域格局优化推动部分房企逆势扩张。目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳。我们认为销售正处于磨底阶段，在LPR及加点下调、保交楼、限制政策放松的推动下，楼市在方向上是逐步恢复的，但恢复过程或将是缓慢且充满波动的，9、10月份的传统旺季将是重要的观察窗口期。标的上建议关注两条思路：1）行业见底复苏带来的β行情，利好保利发展（推荐）、招商蛇口（未覆盖）、新城控股（推荐）等龙头房企；2）滨江集团（推荐）、华发股份（推荐）等房企受益于区域楼市供给出清、需求稳健，有望实现逆势发展。

风险提示

政策施行效果不及预期、疫情恶化。