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2022年09月26日发布

周度观点：继上周济青津等地密集放松楼市后，本周银川、南宁、衡阳衡东等接力调整，新一轮楼市政策优化延续；北京年内第三批集中供地完成，平均溢价率小幅抬升，央国企仍为拿地主力。随着政策持续加码叠加基数降低，后续销售有望逐步好转。强信用的央国企及优质民企销售、融资及拿地端优势有望逐步扩大，相对较好的中报表现亦侧面印证其更强的运营管控及抗风险能力。个股持续看好销售、投资占优，率先受益行业复苏的强信用企业如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、越秀地产、绿城中国、天健集团等。物管板块建议优选关联房企风险可控、综合实力突出的央国企及优质民企，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链投资机会。

政策环境监测：1）二手房“带押过户”：降低交易成本，提升市场活跃度，十余城已落地实施；2）北京第三批供地溢价率有所提升，央国企仍为拿地主力。

市场运行监测：1）成交环比回升，有望持续修复。本周（9.17-9.23）新房成交4.2万套，环比升74.9%；二手房成交1.6万套，环比升59.2%。9月（截至23日）新房日均成交同比降29.9%，降幅较8月扩大3.1pct。2）改善型需求占比环比上升。2022年8月32城商品住宅成交中，90平以上套数占比环比升1.6pct至78.9%。3）库存环比微升，短期维持稳定。16城取证库存10445万平，环比升0.04%。以销定产情形下绝对库存或维持稳定。4）土地成交、溢价率回落，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2547.2万平、成交建面2240.9万平，环比降52.6%、降12.3%；成交溢价率1.6%，环比降3.6pct。其中一、二、三线成交建面分别占比1.2%、33.9%、64.9%，环比分别降3.5pct、升2.2pct、升1.3pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行128.5亿元，环比增加45.3亿元；海外债发行2.1亿美元，环比减少7亿美元；发债利率1.66%-12%，可比利率较前次多数下行。2）地产股：本周房地产板块跌2.45%，跑输沪深300（-1.95%）；当前地产板块PE（TTM）11.2倍，估值处于近五年75%分位。本周上市房企50强涨跌幅排名前三为建发国际集团、招商蛇口、大悦城。本周沪深港股通北向资金净流入前三为万科A、招商蛇口、金地集团；南向资金净流入前三为中国海外发展、绿城中国、碧桂园。

风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。