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2022年09月25日发布

政策面：本周郑州市再次发文助力保交楼、需求放松政策持续推进。保交楼政策：郑州市将全面实施保交楼项目“交房即发证”工作，对全市范围内经确认的停工项目自重新启动后，申请办理不动产登记的购房人能当天拿到不动产权证；贵州贵阳对预售资金实行全额监管,对用于支付工程建设等费用的预售资金实行重点监管；需求政策：广东广州、海南省、江苏无锡、山东临沂、福建福州相继放宽二手房交易限制，二手房可“带押过户”，盘活二手存量；山东烟台、宁夏银川、四川广元调整住房公积金政策，包括提高住房公积金贷款额度、降低公积金贷款首付比例、放宽公积金贷款年龄限制；河南洛阳栾川县、辽宁东港、河南开封发布购房补贴政策，为购房者提供按照契税总额15%-60%计算的购房补贴；天津市、河北邢台、浙江临海及山东临沂莒南县等五县市发布政策组合，包括提供购房补贴、降低个人购房贷款首付比例、降低房企计税毛利率、提前1个节点拨付预售监管资金等。

基本面：本周新房及二手房市场数据触底反弹：本周全国30大中城市商品房成交面积331万平，环比+83.6%，环比较上周上升94.7pct；同比+14.4%，同比较上周上升66pct。若剔除常州、泉州、厦门等部分数据缺失的城市后，成交面积同比+15.1%。新房市场分线城市来看，本周一、三线城市同环比由正转负，二线城市环比由负转正，同比跌幅收窄。本周18城二手房成交面积131万平，环比+66.0%，环比增速较上周上升76pct，同比+69.8%，同比较上周上升94.1pct。二手房市场分线城市来看，一、二线城市同环比均由负转正；三线城市环比跌幅收窄，同比涨幅扩大。

板块行情：本周A股SW房地产下跌2.45%，房地产跑输大盘0.5pct，表现略弱于大市。恒生地产建筑业下跌5.86%，跑输大盘1.45pct，恒生地产建筑业本周收益率排名5。物业板块方面，恒生指数下跌4.42%，恒生物业服务及管理下跌11.10%，恒生物业服务及管理跑输大盘6.68pct，表现弱大于市。本周A、H股地产重点跟踪股标的上涨个数均少于下跌个数，AH物管板块重点跟踪股标的上涨个数少于下跌个数。

本周观点：本周新房及二手房市场出现明显的销售数据反弹，全国30大中城市商品房成交面积同比+14.4%，超过去年同期水平。我们依然维持此前的观点，在各地因城施策的放松力度逐渐增加的情况下，市场筑底信号弹已经打出，后续政策放松力度进入新一轮调整，房企推货量进入9-10月也会显著加强，以上两个因素使得行业的销售面积和金额绝对值出现显著修复。此外，多个城市接连出具二手房“带押过户”等政策，本周18城二手房成交面积同比+69.8%，二手房存量正在逐渐盘活。我们认为，二手房成交较好的表现说明市场需求仍存在，虽然新房销售处于短时的低谷状态，但是随着二手房成交活跃度上升，新房后续成交也会修复。在房企方面，部分优质企业融资渠道通畅，本周华润置地、首开股份、旭辉集团、万科相继发行中期票据，中债支持房企名单有扩围潜力。我们认为，本轮反弹利好融资强、聚焦强的房企，继续看好两头开发企业。1）综合能力最优的优质龙头，短期销售具备弹性+中长期集中度提升、盈利能力改善，重点推荐：保利发展、中国海外发展、万科A；2）深耕优质区域的公司，重点推荐：A–华发股份、滨江集团、天健集团；H–越秀地产；3）市场修复利好二手房中介机构交易活跃度提升，重点推荐：贝壳，此外A股对标中介公司我爱我家交易机会可关注。

风险提示：政策放松力度和速度弱于预期；局部城市疫情反复影响房地产销售。