理工酷

2022年09月25日发布

投资要点

周度观点：

银保监会表态合理满足房地产市场融资需求： 9 月 23 日，银保监会相关部门负责人表示，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。 银保监会持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求，稳妥处置恒大等部分头部房企风险。我们认为，银保监会表态下，房企流动性将得到改善。此外， 银保监会强调了保交付，国开行也于 9 月 22 日向沈阳市支付了全国首笔“保交楼”专项借款，有利于积极地引导购房者预期，带动市场景气度回升。

两地完成第三轮集中供地： 1） 9 月 23 日，北京市第三批次集中供地收官， 8 宗涉宅用地全部成交，整体溢价率为 6.1%。 2） 9 月 23 日，合肥市第三批次集中供地落幕， 28 宗涉宅地块成交 21 宗，其中 7 宗触顶成交。截至 9 月 24 日，已有 6 个城市完成了第三轮集中供地， 13 个城市发布了土拍挂牌公告。北京此轮土拍溢价率为年内最高，较首轮及二轮分别提高 1.6pct 及 0.7pct，体现了企业对未来预期的改善。此外，北京、合肥市内不同版块仍呈现冷热分化的现象，反映了房企重视去化的拿地逻辑未变。

我们认为，随着一城一策的进一步推进，市场将持续呈现缓慢复苏态势。宽松的政策环境与结构性复苏的市场环境将持续驱动行情演绎。我们持续三条主线： 1）受益于民企出清后竞争格局改善的地方国企：浦东金桥、南京高科； 2）中长期经营质量持续改善的全国性龙头：保利发展、万科 A、绿城中国、招商蛇口； 3）高评级的稳健经营民企：滨江集团、旭辉控股集团。

行业跟踪

销售回顾（ 09.17-09.23）： 重点监测 33 城合计成交面积 398.6 万㎡，环比上周增长 84.2%； 2022 年累计成交 12101.2 万㎡，累计同比下降 38.2%。其中，一线城市成交 98.1 万㎡，环比上周增长 59.6%， 2022 年累计成交 2372.0 万㎡，累计同比下降 25.7%；二线城市成交 171.0 万㎡，环比上周增长 94.5%， 2022 年累计成交 6055.1 万㎡，累计同比下降 31.5%；三线城市成交 129.5 万㎡，环比上周增长 93.2%，2022 年累计成交 3674.1 万㎡，累计同比下降 51.3%。

土地供应（ 09.12-09.18）： 百城土地宅地供应规划建筑面积 727 万㎡， 2022 年累计供应规划建面 39668 万㎡，累计同比下降 44.9%，供求比 1.44。在土地挂牌价格方面，百城供应土地挂牌楼面均价 3335 元/㎡，近四周平均挂牌均价 6071 元/㎡，环比下降 9.9%，同比下降 12.0%。

土地成交（ 09.12-09.18）： 百城土地住宅用地成交规划建筑面积 605 万方， 2022年累计成交 27536 万㎡，累计同比下降 49.5%。

土地成交楼面价及溢价率方面，百城住宅用地平均成交楼面价为 5325 元/㎡，环比增长 97.2%，同比下降 16.1%，整体溢价率为 1.0%， 2022 年平均楼面价 6017 元/㎡， 同比增长 6.9%，溢价率 3.8%，较去年同期下降 12.3 个百分点。

风险提示事件：融资环境超预期收紧；调控政策超预期收紧。