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2022年09月20日发布

每周一谈：8月销售跌幅收窄投资承压竣工修复

商品房销售单月同比增速跌幅收窄但年度修复窗口期压力已较紧迫

商品房销售额及销售面积累计同比分别为-27.9%、-23%，较上月提升0.9pct、0.1pct。销售额及销售面积单月同比分别为-19.9%、-22.6%，较上月跌幅收窄8.4pct、6.3pct。在历经7月份停贷事件冲击后，8月商品房销售累计与单月销售指标同比均小幅度回升，通过近期在“保交楼”以及对合理需求的持续引导，商品房市场整体复苏的趋势延续。

从商品房销售的季节性表现看，全年销售数据恢复的压力已较显著，仍需进一步对需求端进行引导。近五年商品房销售额月度前三位分别为12月、6月、9月，尽管6月销售数据出现大幅复苏，但从高频数据观察，9月上旬的销售数据并不理想，整体复苏节奏仍偏弱，全年口径的销售增速复苏窗口所剩时间已无多，增速修复压力较显著，后续销售复苏仍需政策进一步引导。

房地产开发资金来源供需两端同步转暖

房地产开发资金来源8月累计同比增速-25%，较上月跌幅收窄0.4pct,单月同比增速-21.7%，较上月跌幅收窄4.1pct。从资金来源构成来看，8月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款单月同比增速分别为-17.6%、-18.4%、-24.5%、-18.3%，较上月分别提升19.2、2.2、5.2、4.3pct。

8月在融资端出现供给需求两端资金同步改善，资金态度有所转暖。由于供给端资金，尤其房企自筹资金偏向市场化，受政策影响较小且会跟随行业基本面变动而变动，其资金流入改善往往滞后于需求端，8月同时观察到四种资金渠道出现单月同比转暖传递了一定的积极信号。未来若销售能保持持续好转态势，供需两端资金有望延续修复。

“保交楼”促竣工面积大幅反弹资金紧张下新开工持续承压

新开工面积承压而竣工面积出现明显反弹，8月新开工面积累计同比增速-37.2%，竣工面积同比增速-21.1%，施工面积同比增速-4.5%，分别较上月减少1.2pct、提升2.2pct、减少0.9pct。月度口径来看，新开工面积同比增速-45.7%、竣工面积同比增速-2.5%、施工面积同比增速-47.8%，分别较上月减少0.3pct、提升33.5pct、减少3.5pct。

新开工与竣工的走势背离体现“保交楼”的底线思维以及房企资金紧张的现状。在“保交楼”的政策导向下，房企端积极推动竣工动作，竣工面积出现大幅改善，而由于行业整体仍处于资金紧绷状态，有限的资金难以同时支撑新开工和竣工同步回升；未来我们认为竣工端将保持一定强度，同时在“保交楼”风险降低后，资金有望向新开工端流动。

房地产开发投资同比增速延续下行

房地产开发投资完成额8月累计同比增速-7.4%，较上月下降1pct，单月同比增速-13.8%，较上月下降1.5pct。基本面尚未完全触底叠加行业资金尚紧张背景下，房企在投资端仍然保持了谨慎的姿态。

行业基本面有改善，但需求端的弱复苏尚不足以支撑行业流动性充分好转，仍有待政策对供需两端作进一步引导，进一步提升房企与购房者的信心。

数据追踪（9月5日-9月11日）：

新房市场：30城成交面积单周同比及累计同比分别为-39PCT、-32PCT，一线城市+7PCT，-27PCT，二线城市-58PCT，-28PCT，三线城市-24PCT，-43PCT。

二手房市场：13城二手房成交面积单周同比-17PCT，累计同比-16PCT。

土地市场：100城土地供应建筑面积累计同比-14PCT，成交建筑面积累计同比-21PCT，成交金额累计同比-42PCT，土地成交溢价率为5.98%。

城市行情环比：北京（+38PCT），上海（-17PCT），广州（-54PCT），深圳（-36PCT），南京（-33PCT），杭州（-49PCT），武汉（-20PCT）。

投资策略：关注经营稳健及资信背景较好的龙头房企保利发展、万科A、龙湖集团。关注产品导向下的滨江集团、绿城中国等，关注资信背景良好，有发展潜力的地方国央企龙头建发国际、越秀地产。代建行业推荐龙头绿城管理控股。

风险提示：销售市场复苏不及预期，个别房企出现债务违约。