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2022年09月13日发布

本周43城新房同比降幅扩大、二手房同比增速转负，但其中一线城市新房二手房同比增速均转正。

核心观点

本周新房成交同比降幅扩大，但一线城市同环比均转正。二手房成交同比增速转负，其中一线城市同比增速转正，二三线城市同比增速下滑。43城新房成交面积271.1万平，环比下降29.4%，同比下降43.6%，同比降幅较上周扩大19.3个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为6.4%、-48.4%、-21.4%，同比增速分别为16.0%、-57.1%、-37.0%。15城二手房成交面积100.0万平，环比下降23.1%，同比下降1.9%，同比增幅较上周下降7.6个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为-9.1%、-39.7%、0.0%，同比增速分别为5.7%、-14.2%、36.2%。

新房库存面积、去化周期同环比上升。14城新房库存面积为1.1亿平，环比上升0.8%，同比上升9.4%，去化周期为12.8个月，环比上升0.6个月，同比上升3.1个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为0.5%、1.1%、-0.1%；去化周期分别为9.7、11.8、16.2个月，环比变动0.4、0.9、0.8个月。

土地市场同环比量价齐升，溢价率环比上升。百城土地成交建面3500万平，环比+18.7%，同比+45.6%；成交土地总价679亿元，环比+121.1%，同比+67.3%；楼面均价1939元/平，环比+86.3%，同比+14.9%；溢价率1.63%，环比+0.6%，同比-53.2%。

本周房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为64.5亿元，同比-53.3%，环比+1.6%；净融资额为-22.2亿元。其中央国企国内债券总发行量为54.5亿元，同比-37.5%，环比+25.4%；净融资额为4.7亿元。民企国内债券总发行量为10.0亿元，同比-80.4%，环比-50.0%；净融资额为-26.9亿元。

板块收益较上周有所上升。房地产行业绝对收益为7.5%，较上周上升5.6个百分点；相对沪深300收益为5.8%，较上周上升1.9个百分点。房地产板块PE为13.61X，较上周上升1.07X。

北上资金对有色金属、非银金融和医药生物加仓金额较大，分别为58.27、15.91和13.44亿元。对房地产的持股占比上升0.10%（上周上升0.09%），净买入7.69亿元（上周净买入9.96亿元）。

投资建议

本周央行副行长刘国强表态“下一步要进一步发挥贷款市场报价利率指导性作用和存款利率市场化调整机制的作用，引导金融机构将存款利率下降效果传导到贷款端，降低企业融资和个人信贷的成本”，信贷政策宽松的落位效果得到重视，从近期的表态来看，我们认为信贷政策放松的优先级进一步提升。我们认为在多地首付比例下调后，必须配合房贷利率的下调，不然居民的房贷负担会比之前更高，从而影响其做出购房决定。根据我们的测算，当一二三线城市首付比例分别下调的时候，房贷加权平均利率必须要降至4.3%，也就意味着5年期LPR至少还有25BP的下调空间。我们认为，接下来两个月将有较大概率继续降息。同时此前停工停贷风波中心的郑州也于本周召开“房企保交楼吹风会”，目前停工的72个项目要求在10月上旬实质性复工，“保交楼”工作进一步推进，为市场注入一定的信心，目前“保交付”的工作仍然会交给地方政府去牵头，房企实际执行.我们认为当前核心的关注点在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。今年仍然有机会出现“金九银十”，最近的政策的窗口期建议注意“930”及“十一”是否会有政策出台。建议关注销售基本面的兑现的板块机会。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的置业；3）有预期差的房企：金地集团。

风险提示

房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。