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2022年09月13日发布

投资摘要：

每周一谈：影响上市物企之关联方因素

因素一：关联方资金及开发状况

过往几年来看，多数物企仍严重依赖关联房地产企业的扶持获得在管及合约面积、营收、尤其是利润的高增长。2021年下半年至今，房地产开发企业资金链紧张问题频出，物企物业管理收入中的关联方占比也有所下降。

从房地产销售及现金流来看，2016年-2022年上市房企销售商品、提供劳务收到的现金同比增速呈逐年下滑趋势，此外，2022H1，地产开发端全国房屋新开工、施工、竣工面积仍然保持回落态势，我们认为上述情况是促进物企在管关联方面积及关联方收入占比下降的原因之一。

因素二：关联方应收账款情况

我们通过对比2021/12/31及2022/6/30应收账款及票据占营业收入比例变化发现，物企的应收账款逐渐高企，部分物企关联方贸易应收款占总贸易应收款比例较高。

2021年下半年，随着政策进一步收紧、地产板块流动性危机加剧，我们分析，物企应收账款及票据中的应收贸易款具备较大风险，尤其是关联方贸易应收款，在回款措施不严且关联方资金紧张的情况下，极易形成坏账准备，从而损坏物业企业经营现金流。

因素三：关联方利益输送情况

关联方地产对物企带来的财务影响并非仅存在于关联方应收账款及其他应收款，某些出现债务危机的地产公司直接挪用物企资金为关联房企进行还款，除此之外，还可能通过多种间接方式向地产公司输送利益。

例如，由物企以未来物业收入作为质押，借款后转而放贷至关联方，再如，物企签署向关联方提前支付巨额保证金的框架销售协议，又如，物企将账上现金作为房企对外贷款的质押保证金。

综上所述，我们认为影响物企的关联方因素主要有关联方资金及开发状况是否能够持续为物企提供业务增长、关联方应收账款是否会产生坏账，以及是否存在物企对关联方进行利益输送直接冲击物企财务状况三个方面。数据追踪（8月29日-9月2日）：

资金及交易追踪：

沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2022年9月9日，持有1075.15万股，较上周上涨0.1%，持股市值2.01亿元。

港股通：港股中港股通持股共19家（剔除停牌的恒大物业），自2022年9月5日至9月9日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅24.96%。降幅最大的是绿城服务，降5.37%。持股比例最高为保利物业，为66.37%。持股数量最多为融创服务，为5.04亿股。

投资策略：当前物业行业尚不能走出独立行情，建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的中海物业、招商积余，关注独立发展能力较高的的全国性物企绿城服务等。

风险提示：房企资金链紧张拖累物企，关联方应收账款及其他应收款坏账风险，外拓增速不及预期。