理工酷

2022年08月16日发布

核心观点

统计局公布2022年7月房地产市场运行情况。房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为9255万平米/9691亿元/11148亿元/9644万平米，同比增速分别为-28.9%/-28.2%/-12.3%/-45.4%，前值-18.3%/-20.8%/-9.4%/-45.1%。

销售量同比降幅走阔，基本面修复动力不足。7月全国商品房销售面积9,255万方，同比下滑28.9%，实现销售金额9,691亿，同比下滑28.2%，系销售淡季叠加疫情反复和延期交付影响所致。销售均价为10,471元/平方米，本年度同比增速首次回正，较去年同期增长0.9%，环比回升7.4%，一线城市房价坚挺。月底政治局会议宽松力度不及预期，市场需求疲软和信心缺失难以改善，料8月销售仍将继续承压，基本面修复仍需进一步政策刺激。

新开工持续下行，房地产投资降幅扩大。7月新开工面积同比下降45.4%，前值为-45.1%，降幅略有扩大。7月份销售下行或使企业后续补库存动力将进一步受挫，土储不足亦导致新开工面积下降，同时保交付压力下，竣工也对新开工存在一定挤出效应。考虑到销售持续承压、保交付压力和预售监管力度或将加大的影响，我们预计新开工下行趋势仍难缓解。

到位资金同比降幅有所扩大，系销售回款拖累所致。从资金面来看，7月份房地产企业到位资金11,923亿，同比增速-25.8%，前值为-23.6%，房地产开发企业资金压力仍未好转。分项来看，个人按揭贷款回落明显，居民加杠杆购房意愿减退，同时定金及预收款降幅稍有扩大，销售回款仍是房企资金面最主要的拖累项。从结构上来看，房企供需两侧的融资压力都进一步增加，对民营企业的融资支持收效并不明显，销售的改善仍是影响资金面的核心要素。

行业集中度下降趋势有所改善，百强房企销售弱于行业平均。2022年1-7月TOP10、TOP10-20、TOP20-50、TOP50-100房企销售金额的同比增速分别为-44.1%、-51.1%、-52.6%和-51.0%。1-7月TOP10销售集中度为22.1%，较前值21.6%有所改善，但较2021年仍有明显下降。

我们维持中期策略报告中对行业指标的预测。料销售面积全年同比下滑19.3%，销售金额下滑27.2%，新开工面积全年同比下滑29.4%，投资完成额下滑10.1%。

投资建议与投资标的

本月房地产行业主要统计指标进一步下行，销售、资金、开工、投资同比降幅均有扩大，行业基本面修复态势艰难延续，需求疲软、信心不足的阻力仍未缓解。政策宽松力度不及市场预期，需求端持续走弱，居民加杠杆购房意愿显着下降。7-8月为传统销售淡季，叠加疫情反复和延期交付影响，市场销售下行压力加剧，进而致使房企资金面难以好转。房企补库存动力亦受市场消极影响，新开工、投资指标承压，保交付政策下竣工好转也对新开工有一定的挤出效应。从结果来看，此前一轮宽松政策并不足以支撑行业信用回暖和基本面修复，在供需双弱的背景下，我们认为Q3有望看到更大力度的宽松政策，预计企业间分化将加剧，低评级房企仍处在持续失血的状态，短期仍然缺乏加杠杆能力。继续推荐国企和高信用民企为主的组合，并建议随着市场复苏逐渐布局弹性标的。我们看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利地产(600048，买入)、万科A(000002，买入)；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)、旭辉控股集团(00884，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。

风险提示

销售大幅低于预期。政策调控力度超过预期。融资环境存在不确定性。